При покупке недвижимости с крупными скидками, которые доходят до 55–60%, покупатели должны учитывать определённые риски, особенно в свете возможного банкротства застройщика.
В условиях снижения спроса на новостройки застройщики активно применяют различные маркетинговые стратегии—от щедрых скидок до рассрочек. Однако высокая стоимость в сочетании с такими скидками может вызвать подозрения в нерыночной цене, что чревато правовыми последствиями.
По словам юриста Ольги Плешановой, если застройщик объявит себя банкротом в течение года после сделки, то такая покупка может быть оспорена как подозрительная сделка, поскольку цена значительно ниже рыночной.
Это регулируется Федеральным законом «О банкротстве». По сути, закон предназначен для предотвращения вывода активов должников и защиты интересов кредиторов, а сделки, заключённые по явно заниженной стоимости, могут быть аннулированы судом.
Несмотря на это, при рассмотрении таких дел суд учитывает множество факторов, которые могут помочь покупателю защитить свои интересы и избежать потерь.
В 2019 году Верховный суд России стал рассматривать вопросы, связанные с оспариванием сделок по продаже квартир по заниженным ценам, что привело к появлению новых формулировок в судебных решениях. Суд теперь обязан исследовать не только цену сделки, но и контекст отношений между должником и контрагентом, чтобы обоснование подозрительности сделки было убедительным.
Конституционный суд позднее подчеркнул, что пункт 1 статьи 61.2 Закона «О банкротстве» имеет оценочный характер и применяется к множеству ситуаций. КС указал на необходимость учитывать добросовестность и осмотрительность участников сделки, отметив, что такие покупки могут быть признаны недействительными.
По информации юриста Ольги Плешановой, в случае спора будет также применяться пункт 2 статьи 61.4 данного закона, который защищает от оспаривания сделки, осуществленные должником в рамках обычной хозяйственной деятельности, если цена не превышает 1% от стоимости активов должника, определяемой по бухгалтерским отчетам.
По словам юриста, продажа квартир представляет собой обычную деятельность застройщика, что соответствует первому критерию, однако с вторым критерием могут возникнуть сложности. Продавец квартиры зачастую не имеет доступа к бухгалтерской документации застройщика, что затрудняет оценку реальной стоимости активов.
Может случиться так, что отдельная квартира не превысит 1%, однако в условиях распродажи квартир по сниженным ценам может получиться, что цена пула квартир в целом нарушит это условие. Это связано с тем, что многие застройщики финансируются за счет кредитов, а средства на счетах-эскроу принадлежат дольщикам до момента передачи квартир.
Многое будет зависеть от того, является ли приобретенное жилье единственным для гражданина. Текущая практика судов и изменения в законодательстве показывают, что общественная защита обеспечивается в первую очередь для единственного жилья граждан, если оно не относится к категории роскошных.
Таким образом, покупка единственного жилья со значительной скидкой, как правило, не будет признана недействительной, в то время как сделки, направленные на инвестиции, могут успешно оспариваться, так как они печатают другой уровень риска и подразумевают специфические цели.
