При приобретении квартиры семьей с детьми часто возникает вопрос об оформлении долей для детей. Валентина Восканян, директор по правовым вопросам Lеvel Group, в интервью «Газете.Ru» пояснила, когда выделение долей обязательно, а когда это является скорее решением родителей.
Родители могут подарить долю в квартире своим детям, что обычно оценивается положительно. Однако такая практика не так распространена.
Обязанность выделить долю возникает, например, при приватизации жилья. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то они должны стать собственниками. Аналогично, при покупке новой квартиры после продажи старого жилья, где была доля ребенка, необходимо выделить ему долю и в новой недвижимости.
Также в случаях развода суд может решить вопрос о выделении доли ребенку по требованию одного из родителей или прокурора. Выделение доли обязательно при получении государственных жилищных субсидий и использовании средств материнского капитала.
Наиболее распространенной практикой является выделение доли ребенку в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала, который можно получить, в том числе, при рождении первого ребенка. Если квартира была куплена без ипотеки, долю нужно выделить в течение шести месяцев после оформления права собственности.
При оформлении кредита на квартиру необходимо учитывать согласие банка на выделение долей несовершеннолетним детям. Это связано с тем, что наличие несовершеннолетнего собственника в заложенной квартире может создать затруднения для кредитной организации при возможном обращении взыскания, хотя и не станет преградой в случае неплатежей по кредиту.
Если согласие банка не получено, выделение долей возможно только после погашения кредита и снятия обременений с квартиры.
Все члены семьи, включая родителей и детей, должны участвовать в выделении долей, вне зависимости от того, на чье имя был получен семейный капитал. Для этого родители оформляют соглашение о выделении долей, которое требует нотариального заверения, если в нем определено другое распределение долей, нежели предусмотрено Семейным кодексом.
Важно также отметить, что правила дополнительного распределения долей между супругами должны соответствовать законом установленному порядку, если в соглашении нет элементов брачного договора. Большое значение имеет и размер доли, на которую может рассчитывать каждый ребенок, что также требует внимательного рассмотрения.
При определении долей несовершеннолетних собственников жилья, полученного с использованием материнского капитала, применяется принцип равенства долей родителей и детей. Средства материнского капитала выделяются для улучшения жилищных условий всех членов семьи, в том числе и детей, из-за чего они также имеют право на получение доли в недвижимости.
Независимо от источника финансирования квартиры — будь то собственные средства или кредит — доля, выделенная детям, будет незначительной, поскольку стоимость жилья обычно превышает сумму материнского капитала. Например, если полная стоимость квартиры составляет 10 миллионов рублей, а материнский капитал составляет 1 миллион, то доля, приходящаяся на этот капитал, составит 1/10 от общей стоимости. Если в семье четверо собственников (два родителя и двое детей), то доля каждого ребенка составит 1/40.
Хотя доля несовершеннолетнего может быть и небольшой, это соответствует законодательству, так как при расчете долей не применяются минимальные требования к площади, выдаваемые жилищным кодексом. Важно, что родители могут изменить размеры долей, увеличив их на свое усмотрение, однако для уменьшения доли потребуется предварительное согласие органов опеки, при условии соблюдения интересов несовершеннолетнего.
После регистрации прав на долю ребенка в Росреестре он получает статус долевого собственника квартиры. Однако до достижения совершеннолетия любые сделки с имуществом, принадлежащим ребенку, требуют получения разрешения от органов опеки. Они вправе отказать в сделке, если не будет уверенности, что детям будет предоставлено равноценное альтернативное жилье.
Все операции с недвижимостью, где есть доли несовершеннолетних, должны нотариально удостоверяться. Поэтому, если обязанности по выделению долей нет и вы планируете продажу квартиры, предпочтительно отложить выделение долей для упрощения будущей сделки.
