В 2024 году рынок недвижимости России столкнулся с несколькими значительными вызовами, главным из которых стало сокращение возможностей ипотечного кредитования.
Завершение массовой программы льготной ипотеки оказало заметное влияние на покупки жилья, как показывает анализ «Ъ-Review». На фоне этих изменений выдача жилищных кредитов снизилась на 35–40% по сравнению с рекордным 2023 годом, но все же осталась на уровне 2022 года, согласно оценкам ДОМ.РФ.
В общей сложности было выдано 1,3 млн ипотечных кредитов на сумму 4,9 трлн рублей. К концу ноября около 40% из них выдали на рыночных условиях, а каждая четвертая сделка имела субсидирование, то есть снижалась ставка за счет комиссии.
Михаил Гольдберг, руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ, отметил, что после завершения программы господдержки продажи первичного жилья стабилизировались на уровне примерно 2 млн квадратных метров ежемесячно. Это на 20–25% ниже показателей первого полугодия.
Прогнозы на 2025 год указывают на возможное ухудшение ситуации, если сохранятся текущие ставки и внедрятся новые ипотечные стандарты, исключающие возможность снижения ставок через комиссионные.
Тем не менее, коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев считает, что на общий рынок это не окажет значительного влияния, поскольку доля субсидированной ипотеки в продажах составляет менее 15%.
Среди льготных программ особенно выделяется «Семейная ипотека», по которой зарегистрировали 345 тыс. сделок.
В 2024 году наблюдается заметное снижение ипотечных сделок, которые уменьшились на 33% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.
Вместе с тем растет интерес со стороны покупателей к безналичной покупке жилья, а доля сделок с рассрочкой возросла с 5% в ноябре 2023 года до 40% в ноябре 2024 года в некоторых проектах.
По словам директорa по стратегическому маркетингу Level Group Александры Мамохиной, такая тенденция фиксируется на фоне общего снижения спроса на ипотеку и роста интереса к более дорогим сегментам недвижимости.
Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров подчеркивает, что покупатели с наличными больше всего выигрывают на рынке, так как способны заключить сделки быстрее, что позволяет им получать скидки.
Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитики», отмечает смещение спроса в сторону более дорогих локаций, где зависимость от льготного ипотечного кредитования ниже.
В частности, в «старой» Москве средняя стоимость квартир увеличилась с 15,5 до 16,2 миллионов рублей, а площадь среднестатистической квартиры возросла до 43 кв. м.
Кроме того, в бизнес-классе средняя площадь увеличилась с 51 до 55 кв. м за тот же период.
Популярность новостроек бизнес-класса возрастает, в то время как срок принятия решений о покупке квартиры в этом сегменте сократился с 203 до 152 дней.
При этом вторичный рынок испытывает более значительные трудности, чем первичный.
По данным компании Nikoliers, количество сделок с новостройками в России сократилось на 23%. В то же время, информация от «ЦИАН.Аналитики» указывает на снижение объемов на вторичном рынке более чем на 40%.
Генеральный директор Key Capital Ольга Гусева отмечает, что сокращение льготных программ для новостроек может привести к росту интереса к вторичному жилью. В частности, растет интерес к современному жилью, тогда как спрос на советский жилой фонд уменьшается.
Исследование «Яндекс Недвижимости» показало, что среди покупателей вторичной недвижимости в последние два года 51,8% выбрали квартиры в панельных домах, 15,8% — в домах брежневского периода, 14% — в хрущевках, 9,6% — в домах под реновацию, пообещанные в дальнейшем новостройки, и 8,8% — в сталинках.
Существует растущий интерес к квартирам с готовым ремонтом, но на первичном рынке доля такого жилья уменьшается. Согласно исследованию E-Promo Group и MGCom, доля продаж квартир с выполненной отделкой в бизнес-классе увеличилась с 11% в 2023 году до 19% в 2024 году.
Анастасия Стройкова, коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент», предполагает, что значительное смещение спроса на вторичный рынок возможно только при условии серьезного демпинга со стороны продавцов данной недвижимости. Этот текст является частью нового проекта ИД «Коммерсантъ», который посвящен трендам в бизнесе и финансовом рынке.
