Изменение ключевой ставки, которое ЦБ должен пересмотреть 6 июня, может существенно повлиять на рынок недвижимости. Некоторые эксперты уверены, что снижение ставки приведет к значительному росту цен и спроса на квартиры.
Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский указывает, что оснований для снижения ставки сейчас нет, но если оно произойдет, это может вызвать бурный рост цен на вторичном рынке, где в среднем наблюдается прирост на 5-7% в год, а на первичном рынке – на 6-8%. Эти темпы роста ниже уровня официальной инфляции, которая, по данным Росстата, достигла 9,94% на конец мая.
Интересно, что в то время как цены на базовые товары значительно повысились, стоимость жилья остается стабильной. Чернокульский отмечает, что в некоторых городах цены на квартиры не достигают даже расчетной стоимости строительных материалов для нового строительства и ремонта. Это связано с текущими высокими ипотечными ставками и большим объемом средств, замороженных на депозитах.
В условиях такой метастабильности рынка недвижимость может не расти в цене долгое время, поскольку повышенные ставками и дефицит покупательной способности укрепляют текущие тренды. Даже высокие ставки по депозитам обеспечивают инвесторам достаточную доходность, которая могла бы покрыть все нераспроданные новостройки в стране.
Инвестирование в недвижимость в России традиционно популярно среди граждан, и многие из них могут быть готовы переориентировать свои депозитные вложения в этот сектор. Это может произойти, например, в результате снижения ключевой процентной ставки, которое может стать важным сигналом для инвесторов.
Даже незначительное снижение ставки, по мнению экспертов, может восприниматься как сигнал о том, что уже пройден пик ставок. Инвесторы, понимая, что сокращение ставок способствует росту спроса и, соответственно, цен на недвижимость, могут действовать быстро, чтобы избежать ухудшения выгодности своих вложений.
По словам эксперта, тренд на повышение спроса может быть резким и непредсказуемым, что затрудняет прогнозирование конечных значений цен. Генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев считает, что любое минимальное снижение ставки сразу вызовет реакцию на рынке.
Это не приведет к значительному снижению ипотечных ставок, но создаст условия для увеличения интереса у покупателей, которые уже устали ждать изменений. Бондарев ожидает, что даже малое изменение ставки, например, с 21% до 20%, послужит мотивирующим фактором для покупателей, и спрос на доступные квартиры может вырасти на 15-20% в квартал.
Инвесторы, которые держали свои средства в валюте, начнут активно направлять их в новостройки, что приведет к исчезновению скидок на новые квартиры и прекращению текущих акций от девелоперов.
Ставка, достигнув отметки в 18%, может привести к росту рынка: цены на недвижимость ожидаемо вырастут на 8-12% до конца года, полагает Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости.
В ближайшее время смягчение политики Центробанка маловероятно, и есть вероятность повышения ставки. Даже если произойдёт небольшое снижение на 1 процентный пункт, это не изменит ипотечные условия, однако может стать психологическим сигналом для инвесторов.
Как только станет очевидно снижение доходности по депозитам, деньги начнут перетекать в недвижимость, которая воспринимается как более надежный актив. В этом контексте на вторичном рынке вероятно появление новых продавцов, в то время как на первичном девелоперы могут быстро отменить скидки и бонусы. Поэтому первичные цены сразу могут начать расти.
Другие эксперты, такие как директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Александр Диваков, также отмечают, что даже если ставка будет снижена, радикальных изменений на рынке недвижимости это не предвещает.
Небольшое снижение ЦБ может подать позитивный сигнал, но не приведет к значительным изменениям в объёмах продаж, так как ипотечные ставки останутся высокими. Возможен краткосрочный рост спроса, однако резкой активности на покупательском фронте ожидать не стоит. Более заметные позитивные изменения могут произойти только при последовательном снижении ключевой ставки или значительном одномоментном снижении.
Снижение ключевой ставки, по мнению директора по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федора Ушакова, не окажет значительного влияния на рынок недвижимости. Исходя из текущей ситуации, многие потенциальные покупатели, которые занимали выжидательную позицию, вероятно, продолжат это делать. Одной из причин такого мнения является то, что ставки по краткосрочным банковским вкладам остаются на приемлемом уровне.
Кроме того, снижение ключевой ставки на 1-1,5% не принесет значительного уменьшения платежей по ипотеке. Ушаков также подчеркивает, что в летний период эффект от снижения ставки зачастую ограничен, так как многие люди уезжают в отпуска и отвлекаются от крупных финансовых решений.
Эксперт рынка недвижимости Ярослав Кобаладзе разъясняет, что для стимуляции спроса в секторе недвижимости необходимо увидеть как минимум два-три последовательных заседания Центрального банка с понижением ставки. Только в этом случае можно говорить о формировании устойчивого тренда, при котором владельцы капитала начнут рассматривать возможность инвестирования в недвижимость, а не оставаться на депозитах.
Сниженная ставка может привести к тому, что рынки будут активироваться, от чего исчезнут скидки, а условия продажи начнут диктоваться продавцами.
Дмитрий Софронов, коммерческий директор ГК DARS, отмечает, что незначительное снижение ключевой ставки не станет триггером для роста спроса или цен на жилье. По его мнению, говорить о системном увеличении цен рано, так как рынок продолжает оставаться чувствительным к уровню платежеспособности населения.
Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», также считает, что ожидать разового роста спроса из-за снижения ключевой ставки не следует. Как только ставки повышаются, люди стремятся взять кредиты, опасаясь дальнейшего роста; при снижении же ставки они, наоборот, ожидания роста снижают активность.
Репченко добавляет, что если Центробанк будет снижать ставку, то это произойдет медленно и аккуратно. Вместо ожидаемой активности со стороны потенциальных ипотечных заемщиков, они продолжают занимать выжидательную позицию, что также в значительной мере сдерживает продажи.
Кроме того, высокие процентные ставки по депозитам, которые могут достигать 10% и выше, остаются более привлекательными для большинства вкладчиков, что также препятствует переходу денежных средств из депозитов в рынок жилья.
