Рынок загородной недвижимости в Санкт-Петербурге испытывает неоднозначные тенденции. Согласно информации консалтингового агентства «Петербургская недвижимость», спрос на коттеджи и таунхаусы остается стабильным, но общее количество сделок ожидается снижением на 18% в 2024 году.
Однако в первом квартале текущего года отмечается позитивная динамика. Купить земельный участок под ИЖС или недвижимость покупатели всё чаще стремятся с помощью рассрочек, что выгодно как для потребителей, так и для инвесторов.
Эксперты утверждают, что загородная недвижимость может стать перспективным инструментом для инвестиций. Например, приобретая участок на начальных стадиях строительства коттеджного поселка и перепродавая его с завершением строительных работ, можно обеспечить доходность более 40% годовых. Тем не менее, такая прибыль зависит от множества факторов, включая состояние рынка и экономические условия.
Несмотря на высокие ключевые ставки и дорогую ипотеку, этот сегмент менее других пострадал. В 2025 году наблюдается рост числа сделок, близящийся к показателям 2023 года, когда активно использовались льготные ипотечные программы. В текущих условиях длительная рассрочка, в том числе на срок до трех лет, становится одним из ключевых инструментов продаж.
Тренды показывают, что современные покупатели обращают внимание на внутреннюю инфраструктуру и благоустройство коттеджных поселков, что говорит об изменении предпочтений клиентов в сторону более качественной и комфортной загородной жизни.
Современные жилые комплексы должны предлагать не просто доступ к коммуникациям, но и развитую инфраструктуру, включая общественные пространства для отдыха жителей.
В поселке КП «Lampolovo» в Приозерском районе акцент сделан на создание комфортной среды – здесь предусмотрены асфальтированные дороги, променад с уличной мебелью и ландшафтный дизайн. Въезд контролируется, а также предполагаются здание администрации, автостоянка и площадки для детей и спорта. Важным аспектом является соблюдение единого стиля застройки, что включает правила по фасадам и ограждениям участков.
Ключевым критерием выбора места жительства для постоянного проживания является близость к Санкт-Петербургу – идеальное время в пути не должно превышать 60 минут, а для дачи – 80 минут. Особое внимание стоит уделить южным окраинам города и Ленинградской области, таким как Пушкин, Павловск и Петергоф, однако наш приоритет – северные районы области, среди которых Приозерский, Выборгский и Всеволожский, благодаря их транспортной доступности и развитой инфраструктуре, включая магазины, школы и медицинские учреждения.
Кроме того, экология региона также весьма привлекательна, что обеспечивает наличие водоемов и хвойных лесов. Например, КП «Lampolovo» располагается всего в двух минутах пешком от заповедника «Долина реки Смородинки», что подтверждает созданные условия для комфортной жизни и отдыха на природе.
На границе с поселком располагается множество ручьев и живописных лесных водопадов. Река Смородинка привлекает любителей рыбалки, предлагая щуку и хариуса.
Наша компания занимается земельными участками, и я с уверенностью утверждаю, что качественный продукт всегда востребован, невзирая на внешние обстоятельства. Мы наблюдаем растущий интерес к таунхаусам в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Эта форма недвижимости ранее не пользовалась должным вниманием, в отличие от аналогичных проектов в Москве 15–20 лет назад. Однако появляются новые, интересные предложения, и я уверен, что таунхаусы найдут своих покупателей благодаря их комфорту и удобству.
Наша компания планирует запустить крупный проект по строительству таунхаусов, который будет представлен в ближайшее время.
Недвижимость всегда считалась надежным и стабильным инструментом для инвестиций, и загородная не является исключением. Тем не менее, многие инвесторы по-прежнему воспринимают этот рынок как сложный и непонятный. На примере жилых комплексов ясно, что схема покупки на этапе «котлована» утратила актуальность из-за введения эскроу-счетов. Часто новые ЖК стартуют с более высокой ценой, чем уже построенные объекты.
В то же время, на рынке загородной недвижимости существует возможность покупки участка на начальном этапе развития коттеджного поселка и перепродажи его по более высокой стоимости ближе к завершению строительства.
В среднем срок инвестиций в земельные участки составляет от 18 до 24 месяцев. Эти вложения могут приносить доходность в 30–45% годовых, что значительно превышает показатели новостроек.
После покупки земельного участка вы становитесь его полноценным владельцем, и при правильной юридической проверке риск потери средств сводится к минимуму. Однако при выборе объекта важно учесть два основных момента: надежность застройщика и возможность завершения проекта, а также правильный выбор самого участка, чтобы он мог впоследствии быть продан с прибылью.
Ключевыми факторами являются локация, уровень и формат коттеджного поселка. Участки в поселках без развитой инфраструктуры зачастую сложно перепродать, так как они не привлекают клиентов на фоне множества схожих предложений.
В отличие от этого, высококачественные коттеджные поселки пользуются популярностью — например, в нашем «История Парк» все участки распроданы, и существует лист ожидания покупателей, готовых приобрести свободный участок.
Также следует обращать внимание на репутацию застройщика — его предыдущие проекты и успешность их завершения являются важными индикаторами. Есть риск попасть на недобросовестного застройщика, который не выполнит свои обещания, поэтому важно тщательно исследовать рынок перед покупкой.
При планировании покупки загородной недвижимости важно учитывать ряд факторов, которые влияют на стоимость и привлекательность участка. Локация коттеджного поселка, наличие окружающей инфраструктуры, водоемов и транспортная доступность играют ключевую роль в выборе. К тому же, прежде чем совершать покупку, необходимо провести тщательную юридическую проверку, так как рынок загородной недвижимости имеет много подводных камней, которые не всегда видны неосведомленным покупателям.
Что касается сроков перепродажи земельного участка, оптимальным считается период в 18-24 месяца. Хотя иногда участки могут быть проданы и через 3-4 месяца, такие случаи остаются исключениями. Зачастую именно в рамках указанного срока коттеджные комплексы завершаются, и производится окончательная отделка дорог и коммуникаций, что способствует увеличению цены участка. Целевая доходность может варьироваться от 70% до 100% за весь срок сделки.
Важно учесть, что к этой доходности могут добавляться налоги на прибыль и комиссии за перепродажу, которые в среднем составляют около 3%, если вы решите воспользоваться услугами девелопера или сторонних агентств. Также следует заранее прояснить все нюансы относительно коммуникаций у девелопера, чтобы избежать недоразумений в будущем.
В наших поселках отсутствуют так называемые «инфраструктурные платежи» и «дополнительные взносы за коммуникации». Это важный аспект, так как на рынке недвижимости нередко можно столкнуться с ситуацией, когда после покупки участка владельцу предлагают потратить значительные суммы – до 1,5 млн рублей – для подведения необходимых коммуникаций. В таких условиях говорить о доходности инвестиций становится крайне затруднительно.
Согласно нашим прогнозам, рынок качественных загородных проектов, которых пока не так много, будет расти на 15–20% в год. Мы ожидаем, что снижение ключевой ставки, которое неизбежно произойдет, вызовет отложенный спрос. Клиенты, которые на протяжении трех лет не могли позволить себе приобрести недвижимость из-за высоких ипотечных ставок, вновь выйдут на рынок. Это может привести к резкому удорожанию цен – до 30%.
В настоящее время наблюдается бум в аренде загородной недвижимости, где спрос на качественные дома значительно превышает предложение. Например, сегодня аренда нового современного дома с двумя-тремя спальнями в Ленобласти стоит не менее 150 тыс. рублей в месяц. Особенно в сезон с апреля по сентябрь вопрос доступности аренды становится критичным.
Не стоит забывать и о краткосрочной аренде загородных домов, которая продолжает оставаться популярной. Однако следует понимать, что такая форма сдачи требует постоянного внимания и управления, поэтому розничный доход от этого процесса нельзя считать пассивным.
