Последний раз квартиры за 5 миллионов рублей можно было встретить на продаже довольно давно, особенно в Москве. В первом квартале 2025 года лишь 5,5% всех сделок в столице пришлось на такое жильё. Это резкое снижение отражает общую тенденцию на рынке, где всё активнее появляются более дорогие объекты, подорожавшие на 75% за последний год.
Доля сделок с квартирами стоимостью до 5 миллионов рублей в России на начало 2024 года составляла 68%, однако к началу 2025 года этот показатель снизился до 63,1%. В Москве более чем 94% сделок — это квартиры выше 5 миллионов рублей, что на 1,7 процентного пункта меньше, чем год назад.
Основная причина роста цен заключается в общем увеличении стоимости недвижимости. По данным Российского союза рынка недвижимости, цены на квартиры в Москве выросли на 5,3% в первом квартале 2025 года, а в регионах — почти на 9%. В результате на сумму 5 миллионов рублей в столице можно рассчитывать разве что на миниатюрные квартиры в 7-10 квадратных метров, что значительно ограничивает выбор.
Для покупок в Подмосковье этот процент незначительно увеличивается до 9-10%, но такие варианты сложно назвать комфортными.
В то же время общее количество сделок на вторичном рынке в стране сократилось примерно на 20%, в то время как в Москве наблюдается рост на 15%. Это связано с тем, что столичный рынок недвижимости менее зависит от ипотечного кредитования.
Сегодня банковские ставки превышают 25%, что приводит к активизации покупателей с наличными средствами. Это также объясняет растущий интерес к дорогим объектам недвижимости: инвесторы с крупным капиталом ищут привлекательные пути для вложений. Дешевые квартиры исчезают с рынка, и цены на элитную недвижимость устанавливают новые рекорды.
Согласно оценкам NF Group, к марту 2025 года на рынке будет более 200 уникальных дорогих лотов — на 50% больше по сравнению с прошлым годом. В мае 2025 стоимость самой дорогой квартиры в Москве достигла 3,76 миллиарда рублей, что на 75% больше, чем годом ранее, а некоторые сделки уже зафиксированы на уровне 10 миллиардов рублей. Это свидетельствует о растущем разрыве между спросом и предложением: доступные квартиры исчезают, а спрос на премиум-класс растёт.
Алексей Попов из «ЦИАН.Аналитики» считает, что сделок с квартирами стоимостью до 5 миллионов рублей будет становиться меньше из-за как увеличения цен, так и более строгого контроля со стороны налоговых органов. Сергей Шлома из «Инком-Недвижимости» подчеркивает, что если ключевая ставка Центробанка уменьшится, это может привести к снижению цен на ипотеку и возврату ипотечных покупателей на рынок.
Вдобавок инвесторы могут начать выводить средства из банков и вкладывать их в недвижимость, что вызовет дополнительный спрос и, вероятно, поднимет цены вверх. Рынок недвижимости, как будто замер в ожидании, задаётся вопросом: станет жильё менее доступным? Или найдется возможность для снижения давления на покупателей?
Рынок недвижимости в России переживает заметные изменения. С одной стороны, недорогие квартиры, особенно в крупных городах, уходят с рынка, а с другой — увеличивается спрос на элитное жильё. Ухудшение доступности жилья поднимает тревогу у потенциальных покупателей, особенно среди молодежи и семей с детьми. Если финансовые ставки останутся на нынешнем уровне, концепция «квартиры за 5 миллионов» может стать историей, оставшейся в прошлом.
