В первой половине 2025 года спрос на первичную недвижимость в Санкт-Петербурге упал на 38%. Эти данные часто становятся заголовками новостей о жилом рынке. Но сравнивать текущие показания с 2024 годом не совсем корректно, так как они были обусловлены ажиотажем благодаря льготной ипотеке и её ожидаемой отмене. Сегодняшние цифры по договорным сделкам отражают реальный спрос, отсутствующий на протяжении последних четырех лет.
В течение текущего периода рынок находится в состоянии ожидания: как девелоперы, так и покупатели надеются на смягчение денежно-кредитной политики, образуя отложенный спрос. При этом объем предложения сократился на треть по сравнению с предыдущими годами. В случае небольшого роста спроса это может вызвать дефицит жилья и удорожание цен.
Необходимость в жилье остается высокоактуальной, так как оно представляет собой базовую потребность. Интересно, как покупатели, составляющие около 60% оставшихся на рынке, подходят к сделкам. Для них важны не только финансовые параметры, но и эмоциональные аспекты, такие как ценность, которую новый проект приносит жителям и городу. В условиях ограничений по доступным инструментам для покупки, как субсидированная семейная ипотека и рассрочки, процесс принятия решения становится еще более взвешенным.
В настоящее время доля ипотечных сделок составляет около 45% от общего объема продаж, причем более 80% из них занимают семейные ипотечные кредиты. Средняя процентная ставка по таким кредитам к концу полугодия достигала 5,9%, а средний размер кредита составил 6,1 миллиона рублей.
Рассроченное финансирование также активно используется, занимая еще 40-45% рынка. Однако, заключительная доля рассрочки ограничена, так как такие сделки не полностью пополняют эскроу-счета. Если средств на счетах недостаточно, это может повлечь за собой повышение ставок по проектному финансированию для застройщиков. В результате осуществляется постоянный мониторинг наполняемости эскроу-счетов и связанных с этим рисков.
Ситуация на рынке также меняется из-за сокращения новых проектов: если в 2022-2023 годах доступное предложение составляло три миллиона квадратных метров, то сейчас оно упало до минимальных значений за последние десять лет - два миллиона квадратных метров. Это замедление позволяет избежать "кризиса перепроизводства" и накопления непроданного жилья, который наблюдается в других регионах, таких как Ленинградская область.
Однако, такая динамика может негативно сказаться на рынке в следующем году. Отложенный спрос начнет реализовываться при снижении ставки по ипотеке до 12%, что станет приемлемым для покупателей. По прогнозам, такая ситуация может возникнуть к началу 2026 года, что в условиях ограниченного предложения приведет к дефициту и росту цен на квадратный метр.
