После завершения госпрограммы льготной ипотеки, подмосковный первичный рынок жилья, ориентированный на массовый сегмент, столкнулся с трудностями.
Застройщики предприняли усилия для поддержания темпов строительства и спроса на новые квартиры. Управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин сообщил, что по итогам ноября 2024 года на первичном рынке Подмосковья было представлено 44,89 тыс. лотов в 211 проектах, что на 7,8% больше по сравнению с началом года.
Для сравнения, в Москве количеством выставленных лотов достигло 72,59 тыс. В текущем году продажи стартовали в 32 комплексах, однако большинство из них относится к комфорт-классу, с лишь одним проектом стандарт-класса и двумя бизнес-классом.
Это свидетельствует о том, что застройщики предпочитают комфорт-класс как компромисс между ценой и качеством. Интересно, что спрос на новые квартиры в регионе упал на 21,9%, составив 40,3 тыс. договоров долевого участия за 11 месяцев текущего года, по сравнению с 51,6 тыс. в 2023 году.
Выручка застройщиков также сократилась на 14,9%, с 412,3 млрд руб. до 350,8 млрд руб. Ипотечные сделки остались на высоком уровне, хотя и несколько снизились с 85% в 2023 году до 81% в 2024 году.
После отмены кредитов с государственной поддержкой основным драйвером спроса на жилье в Подмосковье стала семейная ипотека.
Однако спрос распределен неравномерно: почти 44% всех сделок зарегистрировано в трех районах – Ленинском округе, Красногорске и Мытищах.
Наибольшим интересом пользуются квартиры семейного формата в проектах комплексного развития территорий (КРТ), обладающих развитой социальной и транспортной инфраструктурой.
Эксперт Ваулин отметил, что первичное жилье в Московской области выглядит более доступным по сравнению с Москвой.
Большинство квартир от застройщиков соответствовали лимитам льготной ипотеки, что способствовало активному спросу на кредиты с господдержкой в регионе.
Однако, после свертывания программы и при высокой ключевой ставке, спрос в Подмосковье сократился значительно больше, чем в столице.
Важно отметить, что рассрочки в этом регионе пока не получили широкой популярности.
В 2024 году на первичном рынке Подмосковья наблюдаются значительные изменения: число квартир на котловане снизилось на 39,8% с начала года, что составляет сокращение с 8,1 тыс. лотов до 4,9 тыс. лотов.
Доля таких квартир уменьшилась на 8,5 п.п., составив теперь 10,9%.
Это связано с высоким спросом на ликвидные лоты на начальном этапе строительства, а застройщики быстро переходят к монтажу этажей.
Количество квартир на этапе монтажа этажей за неполный 2024 год выросло на 19,8%, хотя эта тенденция также требует внимания.
В течение 2024 года на рынке новостроек Московской области наблюдается значительный рост предложения квартир, особенно тех, что имеют низкую степень отделки. Количество лотов до 23,49 тыс. возросло на 5,2 п.п. и теперь составляет 52,3% от общего числа. Квартиры на этапе отделки фасадов и помещений также увеличились с 7,8 тыс. до 9,5 тыс. единиц, что соответствует росту в 2,2 п.п. до 21,2%. В готовых новостройках Подмосковья число квартир увеличилось на 13,7%, с 6,1 тыс. до почти 7 тыс. Доля первичного жилья с полной отделкой незначительно повысилась на 0,9 п.п. до 15,6%.
Важно отметить, что более половины новостроек теперь продается без отделки. Если в начале 2024 года такие квартиры составляли 49,9% (20,8 тыс. лотов), то к ноябрю их количество уменьшилось до 15,6 тыс. лотов, что на 24,9% ниже. Известный девелопер региона изменил свой подход к отделке, что привело к увеличению доли квартир без отделки на 41% с начала года, достигнув 23,5 тыс. лотов и 51,7% от общего числа.
На фоне этих изменений, квартиры с предчистовой отделкой «white box» возросли на 36,9% с 4,4 тыс. до более чем 6 тыс. единиц, увеличив свою долю на 2,9 п.п. до 13,5%. Несмотря на все эти изменения, цены на новостройки в Подмосковье оставались практически неизменными в течение года.
По данным эксперта Ваулина, средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Подмосковья в ноябре 2024 года составила 190,2 тыс. руб., что является ростом лишь на 1,3% с начала года.
Для сравнения, за весь 2023 год цены увеличились на 9,2%. Замедление роста цен было обусловлено зависимостью региона от льготного кредитования, которое было отменено с июля 2024 года.
В последний месяц действия ипотеки с господдержкой цена квадратного метра достигла 192,5 тыс. руб., однако в следующие месяцы наблюдалось некоторое снижение, за которым последовала постепенная коррекция.
По словам эксперта, в Московской области цена квадратного метра варьируется от 80,9 тыс. руб. до 400,5 тыс. руб. Минимальная стоимость квартиры на первичном рынке составляет 2,3 млн руб. (за 15,4 кв. м), в то время как максимальная достигает 62,2 млн руб. за 142,5 кв. м.
Олег Репченко, руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», отметил, что в 2025 году цены будут зависеть от политики властей касательно льготных ипотечных программ, а также от стратегий застройщиков, которым необходимо будет адаптироваться к новым условиям рынка.
