Инвесторы в России с нетерпением ожидают снижения ключевой ставки Центробанка, которое может произойти 25 июля, вероятно, на 1-2 процентных пункта. Это решение даст толчок к снижению ипотечных ставок, что важно как для застройщиков, так и покупателей жилья.
После отмены программы льготной ипотеки с 1 июля 2024 года рынок недвижимости столкнулся с проблемами, особенно на фоне ограничительной денежно-кредитной политики. В первой половине 2025 года ввод нового жилья сократился на 2,4% из-за пониженного спроса.
Снижение ключевой ставки Банк России способно существенно повлиять на рынок недвижимости. Вопросы остаются: как изменятся цены на жилую недвижимость, как на первичном, так и на вторичном рынках? Для тех, кто ждет снижения ставок для получения ипотеки, следует действовать, а не ждать.
Ситуация может изменить доходность по депозитам, поэтому стоит рассмотреть альтернативные инвестиционные инструменты. В такие периоды акции и облигации показывают рост, обеспечивая возможность зафиксировать доходность до 19,99% годовых на срок до 15 лет, что компенсирует снижение ставок по депозитам.
По данным «ДОМ.РФ», объем ввода жилья в первой половине 2025 года составил 52,2 млн кв.м, что на 1,3 млн кв.м меньше, чем за аналогичный период 2024 года. Продажи жилья в новостройках упали на 26%, составив 10,4 млн кв.м. Это обстоятельство подчеркивает необходимость активных действий как для инвесторов, так и для покупателей, чтобы не упустить возможности на рынке.
В первом полугодии 2025 года российские банки выдали ипотечные кредиты на сумму 1,5 трлн рублей, что на 47% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Основным фактором, способствующим ипотечным сделкам, остается государственная поддержка, доля которой в общем объеме выдач составила 78%.
Среди программ льготного кредитования наибольшую популярность имеет семейная ипотека, обеспечившая 69% всех продаж в первой половине года.
Согласно данным «СберИндекса», в июне средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке составила 174,97 тыс. рублей, что отмечает 3,7% рост за год. На вторичном рынке средняя цена составила 115,78 тыс. рублей, увеличившись на 5,8% по сравнению с прошлым годом.
25 июля состоится заседание совета директоров Банка России, и участники рынка ожидают дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики (ДКП). Эксперт Инна Солдатенкова считает, что в ближайшие заседания ключевая ставка продолжит снижаться, что приведет к умеренному снижению ипотечных ставок на 2-3 процентных пункта до конца августа.
Однако корректировка ставок может варьироваться у разных банков в зависимости от их ресурсной базы и исполняемых макропруденциальных требований.
Согласно информации «ДОМ.РФ», на 18 июля средний уровень ипотечных ставок составил 24,46% для новостроек и 24,58% для вторичного жилья.
Аналитик «Финама» Кристина Гудым прогнозирует постепенное снижение ипотечных ставок, однако указывает, что это не произойдет мгновенно: банки будут осторожны и оценят устойчивость изменений.
Ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова предполагает, что к концу 2025 года при снижении ключевой ставки до 16-17% ипотечные кредиты могут подешеветь до 19-21% годовых.
Аналитический центр «ДОМ.РФ» сообщает о снижении объема продаж новостроек в России на 16% в первом полугодии 2025 года, общее количество составило 9 миллионов квадратных метров. Это падение связано с низким спросом на ипотеку на фоне высоких ставок.
В 2024 году рост ставок также затормозил спрос, хотя цены на новостройки продолжали расти из-за увеличения себестоимости строительства.
Гудым отмечает, что если ипотечные ставки будут снижены, это может активизировать спрос и способствовать восстановлению рынка. Она добавляет, что даже в случае снижения ставок, они останутся высокими.
Снижение ставок по депозитам, по мнению экспертов, может привести к перенаправлению инвестиций в рынок недвижимости.
Эксперты полагают, что массового возобновления спроса на недвижимость не ожидается. Хотя некоторые инвесторы могут рассмотреть покупку недвижимости, особенно если им удастся найти ликвидные объекты или недвижимость по хорошей цене. Однако для формирования тенденции к активному спросу необходимо, чтобы процентные ставки в экономике стабильно снижались. Цены на недвижимость формируются в зависимости от баланса спроса и предложения.
Ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики (ДКП) может простимулировать спрос на недвижимость, что, в свою очередь, может подтолкнуть к росту цен на первичное жилье. Если Центральный банк России 25 июля снова снизит ключевую ставку до 18,5-19%, то этим летом возможно увеличение интереса к коммерческой ипотеке, и осенью жилье в новостройках может подорожать на 2-3% по сравнению с майскими ценами.
Директор департамента образовательных программ «Велес Капитал» Валентина Савенкова отметила, что с последнего заседания регулятора, где ставка была снижена на 1 процентный пункт, акции таких компаний, как ПИК, «Самолет» и ЛСР, значительно изменились в цене. Например, акции ПИК выросли на 20%, тогда как акции «Самолета» и ЛСР – на 11% и 2% соответственно. Если проанализировать динамику акций за последний год, то «Самолет» потерял более 50% своей стоимости, ПИК – около трети, а ценовые показатели ЛСР остались довольно стабильными.
По словам Савенковой, глубокое падение акций на негативных новостях может предвещать значительный рост на фоне положительных ожиданий. Она также рекомендует инвесторам диверсифицировать капитал между «Самолетом» и ПИК. Однако утверждать, что застройщики успешно справились с агрессивной политикой Центробанка, пока рано. Необходимо дождаться отчетности за 6 месяцев 2025 года, чтобы оценить тенденции в выручке и продажах, а также последствия высоких процентных ставок.
Акцент следует делать на том, что общий негативный тренд на конец 2024 года вполне закономерен. Лишь через 3-6 месяцев после того, как ключевая ставка достигнет 12%, можно будет подводить итоги. Тем не менее, продолжающаяся работа строительных компаний и их способность выполнять обязательства внушает некоторый оптимизм, хотя окончательные выводы нецелесообразно делать до получения полной картины финансового состояния застройщиков после формирования новых условий на рынке.
