В приложении «Каталог Onlíner» у вас есть возможность выиграть один из трех современных смартфонов Samsung Galaxy S25 Series.
Обратите внимание, что в последнее время в сфере недвижимости все реже употребляется термин «элитный», вместо него все чаще используется понятие «премиальный». Несмотря на некоторую неоднозначность этих категорий, цены на квадратные метры остаются высокими, что делает жилье либо дорогим, либо чрезмерно дорогим.
Onlíner провел исследование самых дорогих новостроек, где стоимость квадратного метра варьируется от $2000 и более. Авторы исследования пытаются выяснить, чем они примечательны по сравнению с ранее построенными объектами минской элитной недвижимости. Существует ли высокий спрос на такие квартиры и что стоит за столь высокими ценами?
Золотое время для минской элитной застройки пришло в начале 2010-х годов, когда появлялись амбициозные проекты, ориентированные на ограниченное число покупателей. Однако многие из них оказались долгостроями, и известные застройщики могли не дожить до конца своих проектов.
По словам Андрея Чернышева, руководителя отдела «Новостройцентр» агентства «Твоя столица», в начале 2010-х девелоперов было гораздо больше, но их опыт в строительстве оставлял желать лучшего. Это часто вызывало проблемы с реализацией заявленных проектов, так как качество строительства и его сроки не соответствовали высоким ценам на жилье.
К сожалению, далеко не все застройщики, активно работающие в тот период, смогли продолжить свою деятельность. Некоторые, такие как «Внешэкономстрой», «Итерабелстрой» и «Трайпл», столкнулись с серьезными проблемами и остались с незавершенными объектами. Таким образом, на рынке осталось только немного компаний, способных гарантировать качество и надежность своей работы.
Андрей поднимает вопросы, касающиеся судьбы жилых комплексов, таких как «Парус» на Кальварийской и «Времена года» на Киселева. Оба проекта начинались с оптимистичным настроением, однако постепенно превратились в долгострои.
Так, строительство дома на Киселева затянулось на 13 лет, и в 2017 году объект был сдан лишь спустя много лет с момента начала работ. В нулевых квадратные метры в «Временах года» продавались по $3000, и до сих пор некоторые инвесторы пытаются вернуть свои вложения.
Стройка «Паруса» началась в 2009 году и завершилась в 2015-м. На момент сдачи квартиры продавались по цене от $1300 до $1890 за квадратный метр, что сейчас кажется невероятным.
Есть и дом «У Троицкого», сданный в 2012 году, который долго обсуждали: через год после завершения осталось около 30 вакантных квартир из 235. Застройщик «Трайпл» предложил предложение по цене $2500 за квадрат вместо первоначальных $3000, что говорит о проблемах с продажами в этом комплексе.
Даже два года спустя стоимость квартиры в «Доме Чижа» снизилась до $1500 за квадрат — ситуация, лишний раз указывающая на снижение популярности объектов в данной локации, несмотря на их привлекательное местоположение в историческом центре города и живописные виды из окон.
Площади многих новых квартир в Минске оказались слишком большими, что негативно сказалось на спросе. Квартиры площадью 250—350 квадратных метров не находят покупателей так быстро, как ожидалось. Объявления о продаже пустых помещений в многоквартирных домах становятся обычным явлением. Некоторые из них ждут ремонта более 12 лет.
Элитные комплексы, такие как «Славянский квартал», не смогли привлечь покупателей, несмотря на первоначальные цены от $2000 до $3000 за квадратный метр. Хотя дом был сдан в 2012 году, спустя четыре года в нем оставались пустыми около 25 из 338 квартир. Для стимулирования продаж застройщик даже снизил цены и предложил торги.
Несмотря на наличие многообещающих проектов, таких как «Аквамарин» и другие клубные дома, рынок дорогой недвижимости начал мигрировать к экономклассу во второй половине прошлого десятилетия. Спрос на «элитное» жилье также изменился — этот термин всё чаще подвергался критике и становился предметом насмешек. Ранее элитность ассоциировалась с роскошными отделками и престижным расположением, однако теперь её критерии пересмотрены. Для недвижимости, чтобы считаться элитной, требуется не только историческая локация, но и уникальная архитектура, а также отделка из высококачественных материалов, таких как мрамор или экзотическое дерево.
При выборе жилого комплекса сегодня существует ряд требований к качеству и функционалу квартир. Ограничение по количеству квартир на этаже — не более пяти, и высота потолков не менее трех метров, становится стандартом.
Подземное паркингование и охраняемая территория также не подлежат обсуждению. Современные покупатели предпочитают технологии «Умного дома» и другие инновации.
Бывает, что старые жилые комплексы, построенные 10—15 лет назад, все еще сохраняют статус элитных, но они начинают терять актуальность. Новые требования к жилью приводят к тому, что понятие «элитный» меняется на «премиальный».
Премиальность сегодня подразумевает новизну и соответствие современным трендам. Примером правильной премиальности служит жилой комплекс D3, где отсутствуют излишества, а стиль оформления подъезда выполнен в сдержанном европейском стиле с отапливаемой парковкой.
Важным аспектом является также престиж локации, которая может быть как в центре города, так и в удаленных районах, главное — наличие зеленых зон вокруг или использование экологических технологий.
Кроме того, минимальные площади квартир должны составлять 80 квадратных метров, но чрезмерно увеличивать метраж не стоит — например, квартиры по 250 квадратов могут как минимум не соответствовать запросам покупателей.
При выборе премиальной недвижимости важным аспектом являются большие окна, желательно в пол, а также высокие потолки от трех метров. Премиальные объекты, как правило, отличаются свободным дизайном и высококачественными материалами вместо громоздкой роскоши.
В современном контексте термин «премиальный» применим к кварталу Depo от застройщика «А-100Девелопмент». Этот проект объединяет стильные решения и актуальные строительные технологии, включая панорамные окна, индивидуальные системы вентиляции и доступ в подземный паркинг через лифт.
Квартал Depo действительно выглядит привлекательно и современно — как будто со страниц Pinterest. Стоимость метра тут варьируется от $3600 до $4000 и более. Несмотря на высокий ценник, спрос на жилье остается стабильным. Особенно популярны пентхаусы, мансардные квартиры и варианты с завершенной отделкой. Трехкомнатные квартиры с двумя спальнями являются наиболее востребованными.
Застройщик «А-100Девелопмент» подчеркивает, что их забота о жильцах не завершается после завершения строительства. Они уверены в необходимости поддержания премиального статуса жилых комплексов даже спустя много лет, обеспечивая комфорт и престиж для всех жильцов.
Компания «А-100Комфорт» возьмет на себя управление и эксплуатацию объектов, предоставляя жителям Depo дополнительные удобства, среди которых будет консьерж-сервис для решения повседневных задач.
Проект, состоящий из двух стеклянных высоток на улице Немиге, характеризуется как «эксклюзивный», а также может считаться премиальным и элитным. Реализовать такие масштабные объекты в плотном центре столицы — это важная задача.
Преимущества комплекса «Маэстро» включают выдающийся архитектурный дизайн, закрытый внутренний двор, окна в пол, потолки высотой до 3,5 метров и подземный паркинг. Площадь квартир варьируется от 50 до 250 квадратных метров.
Первоначальная стоимость на нижних этажах составляла $1800 за квадратный метр, причем верхние этажи уже стоят от $4000. Это подтверждает высокий интерес к объекту: агентство по продаже помещений в «Маэстро» сообщает о полном распроданном статусе, хотя застройщик отмечает, что несколько вариантов все еще находятся на обсуждении с клиентами.
На данный момент доступны всего четыре квартиры, включая варианты на 18-м этаже площадью 222 и 250 квадратных метров, с ценой $4200 за квадратный метр. Следовательно, для приобретения одного из таких объектов необходима сумма около миллиона долларов.
На 6-м этаже жилого комплекса предлагается квартира площадью 144 квадратных метра по цене $2700 за метр. Аналогичное предложение на 7-м этаже стоит $2800 за метр.
По информации от компании «Гостевой дом», сделки с квартирами происходят регулярно, примерно раз в месяц или два. Несмотря на высокую стоимость жилья, интерес к проекту «Маэстро» сохраняется, поскольку рынок премиальной недвижимости достаточно насыщен.
Застройщик планирует завершить строительство и ввод объектов в эксплуатацию к концу апреля 2025 года.
В компании также заявили о стратегии обслуживания комплекса: после ввода в эксплуатацию управление жилым комплексом будет осуществляться собственной эксплуатационной компанией. Этот подход имеет смысл, поскольку со временем даже самые элитные дома могут потерять свою престижность и превращаться в объекты среднего сегмента.
В рамках квартала «Комфорт парк» строится еще один дом, который тоже позиционируется как премиум-класс. Он будет включать в себя подземный паркинг, консьерж-службу и всего три квартиры на этаже, что обуславливает его высокую стоимость. Также доступны панорамные окна, высокие потолки (3,9 метра) и площади квартир варьируются от 110 до 220 квадратных метров.
Однако точные цены и планировки нового жилого дома держатся в секрете, и их можно узнать только при личной встрече в офисе продаж. Из опубликованной информации стало известно, что дом №6 будет принадлежать категории «Премиум+» и также будет сдан в эксплуатацию в конце весны 2025 года.
Продажи квартир в жилом комплексе «MOD house» начнутся только после завершения всех строительных работ, а цена за квадратный метр будет определена позднее. Примечательно, что продажи будут в закрытом формате из-за сформировавшегося списка ожидания. Комплекс позиционировался как элитный, но, как и многим другим подобным проектам, ему не удалось избежать задержек в строительстве. Однако за последний год здание было приведено в порядок, и ожидание закончится вскоре с началом ремонтов в квартирах.
На данный момент вакантной остается квартира-«трешка» площадью 95,6 кв. м на 22-м этаже, стоимостью $239 000, что составляет $2500 за квадратный метр. Кроме того, в продаже имеется пентхаус площадью 116,72 кв. м на 23-м этаже за $320 980, или $2750 за метр.
Застройщик отметил, что особый интерес к району проявляют клиенты, ценящие престижное месторасположение, статусное окружение, панорамные виды, наличие паркинга и закрытых зон для отдыха. «MOD house» полностью соответствует этим требованиям, что способствовало быстрой продаже большинства квартир.
Открытие комплекса запланировано на ближайшие недели, и после этого управление домом будет передано товариществу собственников. Это позволит жителям самостоятельно решать вопросы эксплуатации и поддерживать высокий стандарт обслуживания, что немаловажно для сохранения статуса премиального жилья.
Несмотря на то, что рядом расположен крупный жилой массив «Левада», который характеризуется комфорт-классом, «MOD house» выделяется своей малоэтажной застройкой, живописными видами на реку Свислочь, подземным паркингом и просторными квартирами.
Некоторые дома уже распроданы, но два премиальных объекта на стадии строительства все еще ищут своих жильцов. Их стоимость колеблется от $2700 до $2900 за квадратный метр.
Возникает логичный вопрос: почему цена за премиальную недвижимость выросла с максимум $3000 до $4000 или даже $5000 за квадратный метр? Это ведь не Майами и не Дубай. Руководитель отдела «Новостройцентр» агентства недвижимости «Твоя столица», Андрей Чернышев, объясняет: сначала стоит упомянуть о влиянии инфляции на доллар, а также о росте средней зарплаты в Беларуси и увеличении возможностей для кредитования. Интересно, что покупатели недвижимости премиум-класса активно используют кредиты.
Что касается спроса, Наталья Литовская, специалист рынка недвижимости и автор телеграм-канала, выражает скептицизм по поводу заявлений застройщиков о высоком спросе на квартиры по ценам $4–5 тысяч. Она отмечает, что в реальности на рынке чаще всего встречаются сделки с готовыми квартирами, которые, как правило, не превышают $3 тысяч за квадратный метр.
Скорее всего, это связано с тем, что цены на элитные объекты являются договорными; существует официальный прайс, но для реальных покупателей могут действовать особые условия.
Спрос на премиальную недвижимость существует, но он точечный, а не массовый. Застройщики могут оставлять квартиры и завышать на них цены, не спеша с продажами. Существует также мнение о том, что россияне активно скупают недвижимость в Минске, однако, по нашим наблюдениям, их доля составляет лишь несколько процентов от общего числа покупателей. В основном, рынок премиальных объектов занимает белорусская аудитория.
