С 1 апреля жители большинства российских городов смогут воспользоваться программой «Семейная ипотека» для покупки жилья на вторичном рынке. Однако данная возможность будет доступна только для семей с детьми до семи лет, проживающих в малых городах, где строится не более двух многоквартирных домов. Кроме того, квартиры должны находиться в домах не старше 20 лет. К сожалению, эта программа не распространяется на столичные регионы.
По данным агентства ДОМ.PФ, изменения затронут более 800 городов, список которых будет опубликован на официальном сайте. Эксперты «Циан.Аналитики» оценивают, что в возможности воспользоваться данной ипотекой смогут 670 городов, что составляет более половины от общего количества в стране — 1125. Стоит отметить, что в 630 из этих городов не ведется строительство новых объектов, и в них проживают 14,8 миллиона человек.
Среди крупных населенных пунктов, где не возводятся новостройки, можно выделить Прокопьевск, Сызрань и Норильск с населением около 160-170 тысяч человек. В 120 городах с общим населением 5,1 миллиона человек ведется строительство по одному или двум домам. Крупнейшие из них — Мурманск, Орск и Златоуст.
Тем не менее, это не значит, что все 19,9 миллиона жителей этих 750 городов смогут осуществить покупку вторичного жилья по программе «Семейная ипотека».
Согласно данным экспертов «Циан. Аналитики», около 80 малых населенных пунктов с общим населением 1,1 млн человек не имеют вторичного жилья, соответствующего условиям программы льготной ипотеки, то есть домов, построенных за последние 20 лет. Большинство из этих городов не превышает 40 тысяч жителей, а средняя численность населения составляет менее 15 тысяч.
В то же время в 670 городах, где есть подходящее вторичное жилье, проживает около 18,7 млн человек. Здесь потенциальные участники программы имеют определенные возможности, так как примерно 14% существующей застройки отвечает критериям программы. В среднем по России этот показатель составляет 17%, однако он значительно варьируется от города к городу. Например, в Апатитах и Североморске всего один-два дома подходят под требования, тогда как в Урае и Пыть-Яхе более трех четвертей зданий соответствуют критериям.
Кроме того, существует около 150 населенных пунктов и поселков городского типа с новыми многоквартирными домами. Тем не менее, они не могут участвовать в программе, которая предназначена исключительно для городов. По словам Татьяны Решетниковой, заместителя руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», даже в небольших городах не более 10-15% доступных предложений соответствуют условиям программы.
Возникновение интереса к «молодой» вторичке может повлиять на рост цен на это жилье, но многое зависит от условий, которые предложат банки для одобрения и выдачи таких кредитов.
На первичном рынке кредиты по «Семейной ипотеке» имеют низкую одобряемость без комиссий, что особенно заметно в сегменте готового жилья. Эксперт Решетникова заключает, что эта ситуация может привести к росту цен на квартиры, так как продавцы могут начать включать комиссии в стоимость своих объектов.
Оптимальное время для покупки вторичного жилья - на старте программы, когда рынок еще не успел адаптироваться к расширению «Семейной ипотеки».
Ожидается, что массового роста цен на готовое жилье не будет, но объекты, подходящие под условия программы, могут получить конкурентное преимущество. Если комиссии за льготные кредиты будут введены, возможен рост цен на такие квартиры на 10-15%. Кроме того, сдерживающим фактором для цен останется необходимость представления независимой оценки стоимости залогового имущества.
Также существует риск, что банки могут поднять минимальный первоначальный взнос до 30-50%, чтобы снизить свои риски. Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский подчеркивает, что в условиях отсутствия нового строительства, относительно новые квартиры на вторичном рынке уже имеют более высокие цены, что дополнительно усложняет ситуацию.
Покупка жилья на вторичном рынке может оказаться выгоднее, чем приобретение новостроек, особенно в некоторых городах. Например, в Мурманске «однокомнатная» квартира в новостройке стоит 5,4 млн руб., в то время как аналогичная по площади вторичная «однушка» предлагается за 4,2 млн руб., а «двушка» — за 5 млн руб. Однако, предложение новостроек ограничено — на рынке всего три таких квартиры.
В небольшом городке Устюжна Вологодской области, где проживает всего 7,6 тыс. жителей, ситуация еще сложнее. Специалист по недвижимости Нина Головина отмечает, что высокие коммунальные платежи (до 12 тыс. руб. в месяц зимой за трехкомнатную квартиру) отпугивают потенциальных покупателей. Город не обладает развитой инфраструктурой: здесь нет газа и железной дороги, что делает новые дома непривлекательными для застройщиков. Местные жители предпочитают домовладения с огородами и гаражами, но сложно обеспечить повышенный спрос на квартиры.
Если бы местные власти разрешили покупку вторичной недвижимости через «Семейную ипотеку», это могло бы оживить рынок. Устюжна привлекает туристов благодаря своей исторической ценности, но на фоне отсутствия новых построек рынок недвижимости остаётся в стагнации.
В других регионах, например, в Дагестане, спрос на вторичное жилье также варьируется. В Хасавюрте старые «панельные» дома не пользуются популярностью, что приводит к снижению их цен. Напротив, новые квартиры становятся всё более востребованными, что способствует росту цен и на вторичном рынке, несмотря на отсутствие новых строек.
Таким образом, текущая ситуация на рынке недвижимости в разных городах показывает, что вторичное жилье может стать более доступным и привлекательным вариантом, если будут внедрены определённые меры поддержки.
