Стоимость квартир в новостройках продолжает расти, несмотря на ожидания снижения цен. По данным агентства ДОМ.РФ, подорожание новых квартир в 2024 году составило 9,22%, что заметно ниже уровня инфляции, которая составила 9,52%.
Эта динамика также не столь высока, как в предыдущие годы — например, в 2021 году рост цен на жилье достиг 23%. Однако многие по-прежнему ожидали снижения цен после завершения государственной льготной ипотеки и при высоких ставках на жилищные кредиты.
При этом в последние месяцы 2024 года наблюдается постепенный рост цен: от 0,1% в августе до 1,06% в ноябре.
Эксперт Яна Глазунова из VSN Group указывает на то, что высокие цены сохраняются благодаря стабильному спросу на жилье. Люди видят в недвижимости надежный способ сохранить и приумножить свои средства.
Дополнительно строительство сталкивается с ростом цен на материалы и услуги рабочей силы, что также приводит к увеличению цен на жилье.
Коммерческий директор компании Est-a-Tet Владимир Моребис выделяет факторы, препятствующие снижению цен. Это, во-первых, проектное финансирование, при котором девелоперы зависят от банковских кредитов. При высоких ключевых ставках увеличиваются расходы как на ипотечные кредиты, так и на проектное финансирование, что заставляет застройщиков удерживать цены на уровне, способном покрыть их возросшие затраты.
Во-вторых, значительно возросла себестоимость строительства, что также не позволяет ценам снижаться.
В целом, по мнению экспертов, не следует ожидать снижения цен на рынке жилой недвижимости в ближайшее время.
Цены на строительные материалы продолжают повышаться, а нехватка трудовых ресурсов также сказывается на стоимости недвижимости. Это создает проблемы для девелоперов, которые находятся в затруднительном положении между банками и клиентским спросом.
Чтобы поддерживать баланс, застройщики вводят различные акции, призванные обеспечить поступление средств на счета эскроу и сохранить приемлемую ставку по проектному финансированию. Однако на общий рынок это влияние минимально, как отмечает эксперт.
Несмотря на высокие ключевые ставки, которые могли бы уменьшить цены на жилье, застройщики прибегают к субсидированию рассрочек и акций, что также способствует росту цен на новое жилье, заявляет СЕО компании «Философт» Иван Власов.
По мнению директора по продажам «Главстрой» Алексея Гусева, после завершения строительных проектов, находящихся на продвинутой стадии, цены неизбежно вырастут из-за воздействия инфляции, которая продолжает увеличивать себестоимость.
Также важно отметить, что замедление продаж ограничивает поступление средств на эскроу, что не дает возможности быстро снижения ставки по проектному финансированию.
В итоге, если объем предложений снижается, а акции застройщиков завышают стоимость квадратного метра, цены на недвижимость продолжат расти в пределах инфляции, резюмирует эксперты.
Экономическая ситуация в стране и действия регуляторов являются ключевыми факторами, влияющими на рынок недвижимости. По мнению экспертов, предстоящие решения Центробанка, включая заседание 14 февраля о ключевой процентной ставке, могут оказать значительное влияние. Ожидается, что спрос на новостройки во втором полугодии 2024 года стабилизируется. Если правительство выполнит свои обещания по поддержке рынка и традиционный рост спроса начнется в марте, после неактивного начала года, первичный рынок может активизироваться, что в свою очередь приведет к росту цен.
В случае если меры поддержки не будут реализованы, и ключевая ставка продолжит расти, это может ограничить доступ к льготным ипотечным программам. В таком случае рынок недвижимости может замедлиться на около полугода, однако эксперты предполагают, что спрос все же восстановится, и цены на новостройки продолжат расти, как минимум на уровне инфляции.
Цены на вторичное жилье также зависят от новостроек, поскольку владельцы часто продают свои квартиры, чтобы приобрести новое жилье. Они не будут резко снижать цену на свое жилье, так как это увеличит их собственные расходы на новое приобретение. Покупатели вторичного жилья нередко переезжают, покупая более крупные или более комфортные квартиры, что подразумевает, что они готовы покрыть разницу в цене, даже при высоких ипотечных ставках, поскольку дополнительные кредиты не столь значительны. Это также поддерживает спрос и цены в сегменте вторички.
Застройщики стремятся быстрее реализовать свои проекты, чтобы вернуть кредиты, полученные через проектное финансирование. Владельцы вторичного жилья, которые не испытывают срочной необходимости в продаже, могут предпочесть сдавать свою недвижимость в аренду, вместо того чтобы снижать цену. Таким образом, на рынке недвижимости сохраняется определенная стабильность, несмотря на экономические вызовы.
