В первом квартале 2025 года активы розничных ЗПИФов недвижимости увеличились до 617 миллиардов рублей, что на 41 миллиард больше, чем в предыдущем периоде. Увеличение спроса на такие инвестиции связано с высокой инфляцией и понижением доходности депозитов, что приводит к тому, что чистые притоки в фонды выросли более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и составили 28,4 миллиарда рублей. Ожидается, что на рынке появятся новые фонды, ориентированные на сегменты рекреационной и гостиничной недвижимости.
По данным УК «Парус Управление активами», активы рыночных ЗПИФов недвижимости за первый квартал 2025 года выросли на 7,1%, темпы роста оказались выше, чем в предыдущие кварталы 2024 года — 6,1% и 5,4%. В последние месяцы изменился состав оценок, включая ЗПИФ недвижимости «Дом.РФ», где увеличилась доля недвижимости и численность пайщиков.
В рамках динамичного развития сегмента ЗПИФов недвижимости УК «Парус Управление активами» выделила отдельные категории, такие как ЦОД и Light Industrial, ранее отнесенные к логистической недвижимости. По итогам первого квартала 2025 года сегмент ЦОД занял третью позицию с активами в 67,2 миллиарда рублей, вытеснив торговую недвижимость, которая составила 65 миллиардов рублей.
Примером успешного объекта в этой категории является ЦОД «Медведково», занимающий площадь 73,8 тысяч квадратных метров, который включен в фонд «Современная коммерческая недвижимость» УК «Современные фонды недвижимости».
В прошлом году «Альфа-Капитал» начала развивать линию фондов Light Industrial, что подтверждается активным ростом в этом сегменте (см. «Ъ» от 10 апреля 2024 года).
Руководитель маркетинговых исследований и аналитики УК «Парус Управление активами» Елена Михайлова сообщила, что в ближайшее время к ЗПИФам добавится недвижимость в сфере рекреации и гостиничного бизнеса.
На рынке наблюдается значительный рост благодаря инвестициям: в первом квартале клиенты фондов вложили 28,4 миллиарда рублей, что более чем вдвое превышает аналогичный показатель 2024 года. Увеличение интереса к фондовым инвестициям связано с защитными характеристиками коммерческой недвижимости — она «впитывает инфляцию», обеспечивая рост арендных платежей и цен на активы.
В частности, доходность аренды складских помещений, которые составляют основную часть рынка, возросла с 10–12% до 16% годовых за год, а примерно 8–10% добавила переоценка имущества.
Снижение ставок по депозитам в начале 2025 года также могло оказать влияние на выбор инвесторов. Средняя максимальная ставка крупнейших банков упала на 1,4 процентного пункта до 20,3% годовых по данным Центробанка.
Екатерина Васильченко, директор проектов УК «Современные фонды недвижимости», подчеркивает, что ожидания снижения ключевой ставки также оказывают влияние на поведение инвесторов.
Владимир Стольников, руководитель дирекции альтернативных инвестиций УК «Альфа-Капитал», предполагает, что высокая доходность может быть зафиксирована на период от трех до пяти лет.
Он отмечает, что новые поступления от клиентов направляются в долгосрочные проекты с контрактами на срок от трех до восьми лет. Если тенденция к падению ставок по вкладам сохранится, управляющие прогнозируют рост интереса к ЗПИФам недвижимости, поскольку инвесторы будут стремиться к стабильному рентному доходу и потенциалу прироста стоимости, обусловленному высокой строительной инфляцией.
Екатерина Васильченко добавила, что жесткая денежно-кредитная политика (ДКП) Банка России будет сдерживать кредитование, что, в свою очередь, приведет к повышению ставок аренды и цен на недвижимость инвестиционного качества.
