Покупка недвижимости в Крыму требует внимательного подхода из-за рисков, связанных с возможной национализацией имущества. В последние годы крымская власть провела несколько раундов национализации, которая подразумевает передачу собственности из частных рук в государственные. Это стало особенно актуальным с 2014 года, когда была принята Постановление Государственного Совета Республики Крым, касающееся управления собственностью, а затем в 2022 году к нему были внесены изменения, признавшие некоторую собственность недружественных лиц, находящейся на территории республики, государственной.
Национализация затрагивает не только имущество, принадлежащее иностранцам, но и тех, кто связан с недружественными странами, что включает их граждан, бенефициаров и контролируемых лиц. При этом законодательно не установлены четкие основания признания таких граждан недружественными, что создает неясность и увеличивает риски для покупателей.
Чтобы минимизировать риск потери собственности, потенциальным покупателям следует тщательно проверять статус объектов и, при возможности, консультироваться с юристами, имеющими опыт работы с крымской недвижимостью. Также важно следить за изменениями в законодательстве, так как они могут повлиять на права владельцев. Ведение переговоров с местными органами власти и изучение правовых аспектов поможет обезопасить сделку от возможных последствий национализации.
Законодательные недостатки становятся очевидными в практике. Например, в деле жительницы Крыма, чье имущество было национализировано, несколько судов признали это действие законным.
Однако Верховный Суд в недавнем решении указал на необходимость нового рассмотрения, заметив, что суды не установили основание для включения недвижимости в список собственности Республики Крым (дело № 127-КГ24-26-К4).
Ситуация осложняется тем, что после 24 февраля 2022 года некоторые «дружественные» россияне приобрели недвижимость у «недружественных» лиц, что привело к массовой национализации (дела № 127-КГ25-18-К4 и № 127-КФ24-993-К4).
Нашей клиентке из Кирова, которая купила квартиру в Ялте в июне 2022 года, также отказали в восстановлении прав на имущество, после того как ее продавец был внесен в список «недружественных лиц» (дело № 127-КФ24-745-К4).
Суд счел, что для дела не имеет значения отсутствие информации о будущем статусе продавца, что ставит под сомнение защиту добросовестных покупателей.
Мы обратились в Конституционный Суд РФ для защиты прав нашей клиентки, настаивая на том, что изъятие имущества произошло незаконно, так как на момент сделки продавец действовал как гражданин РФ, и покупатель не могла предвидеть изменения его статуса.
Существуют случаи положительной судебной практики по спорам, связанным с правами на недвижимость в Крыму. Например, в апреле текущего года суд признал незаконным включение квартиры, принадлежащей россиянке, в перечень имущества, рассматриваемого как собственность Республики Крым. Женщина приобрела квартиру в марте 2022 года, однако через полгода её продавца признали «недружественным лицом», что привело к национализации недвижимости (дело № 2а-16/2025).
При покупке недвижимости в таких условиях потенциальным покупателям следует учитывать несколько факторов. Первое – это важно удостовериться, что действующие и предыдущие собственники недвижимости не связаны с экстремистской деятельностью и не находятся в перечне, указанном в Постановлении № 2085-6/14. Второе – стоит проверить, имеется ли у продавцов гражданство других стран, особенно тех, которые указаны в Распоряжении Правительства РФ от 5 марта 2022 г. № 430-р. Наличие такого гражданства может сделать сделку более рискованной.
Также следует обратить внимание на то, как проходит сделка: если продавец не присутствует и его интересы представляет доверенное лицо, это может указывать на возможное нахождение собственника за границей. Важно выяснить, не находится ли он в одной из недружественных стран, что также может повлиять на законность передачи прав на имущество.
К тому же стоит избегать покупки недвижимости по заниженным ценам, так как это может быть признаком наличия проблем с объектом или финансовых затруднений у продавца. Чтобы избежать негативных последствий, полезно ознакомиться с материалами, подобными статье «Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр».
При составлении договора купли-продажи рекомендуется включить пункты, подтверждающие, что ни одна из сторон не имеет гражданства недружественных стран. Также важно предусмотреть условия о возврате имущества или возмещении его стоимости в случае признания сделки недействительной.
Не менее критически важно получить письменные подтверждения о передаче денежных средств продавцу, такие как расписки или документы о переводах через счет эскроу либо депозит нотариуса. Полностью исключить риски в сделках с недвижимостью невозможно, особенно в условиях неопределенности в отношении статуса собственников.
