С 1 апреля 2025 года в рамках программы семейной ипотеки можно будет приобретать квартиры не только в новостройках, но и на вторичном рынке. Эта мера направлена на устранение региональных диспропорций в доступности жилья. Сейчас в некоторых городах нет новостроек, что ограничивает возможность семей воспользоваться льготной ипотекой.
Изначально идея расширения программы обсуждалась летом 2024 года и касалась только городов с населением менее 50 тыс. человек. Однако исследование показало, что численность населения не всегда соответствует реальной ситуации на рынке жилья. Например, в Комсомольске-на-Амуре, который является крупным промышленным центром с населением около 250 тыс. человек, всего один дом строится на 36 квартир. Жители этой и подобных территорий не имеют доступа к льготной ипотеке на новостройки.
Чтобы исправить ситуацию, власти решили учитывать не только численность населения, но и количество новых строящихся зданий в городах. Это позволит обеспечить более равный доступ к ипотечному кредитованию и поможет семьям, которые из-за отсутствия новостроек не могли воспользоваться программой. Новый подход предполагает более гибкие правила для улучшения жилищных условий в регионах с недостаточным количеством жилых помещений.
Вторичный рынок недвижимости открыт для семей, имеющих право на получение ипотеки, только в муниципалитетах с соответствующим статусом и где одновременно строится не более двух многоквартирных домов.
Оценка данных проводится через единую информационную систему жилищного строительства, при этом проблемные объекты, признанные долгостроями, не учитываются. Программа не охватывает Московскую и Ленинградскую области, а также Москву и Санкт-Петербург, вне зависимости от количества строящихся новостроек в отдельных городах.
Условия ипотеки составляют 6 миллионов рублей под 6% годовых на срок до 30 лет, где первоначальный взнос критически важен и должен составлять минимум 20%. Важным условием является наличие как минимум одного ребенка в семье, которому не исполнилось семи лет. Кроме того, жилье должно находиться в доме, которому не более 20 лет, и он не должен признаваться аварийным.
Сделки между взаимозависимыми сторонами, такими как родственники или бизнес-партнеры, категорически запрещены в соответствии с определениями Налогового кодекса РФ. Важно помнить, что программа может быть использована только один раз: семьи, которые уже воспользовались государственными льготными программами с декабря 2023 года, потеряют шанс на получение новой ипотеки на условиях этой программы.
Также существует возможность введения требования о регистрации в городе, где будет приобретаться жилье, хотя это пока не подтверждено официально. Для многих семей данная программа открывает двери к возможности улучшить жилищные условия, делая приобретение квартиры на вторичном рынке более доступным.
Собрав сумму около 1–1,5 миллиона рублей, семьи могут сделать первоначальный взнос и взять ипотеку с низкой процентной ставкой, что в дальнейшем станет более выгодным решением по сравнению с арендуемой квартирой.
Например, если цена квартиры в Комсомольске-на-Амуре составляет 6 миллионов рублей и первоначальный взнос составляет 1,2 миллиона (20%), то ежемесячные платежи будут ниже 30 тысяч рублей, в то время как аренда аналогичного жилья обойдется в 45 тысяч рублей.
Ожидается, что новая программа ипотечного кредитования увеличит спрос на вторичное жилье в регионах с низкими темпами нового строительства, что оживит рынок недвижимости и стимулирует капиталовложения.
А покупка жилья влечет за собой дополнительные расходы на ремонт и мебель, поддерживая, таким образом, местные экономики и строительный сектор.
Кроме того, спрос может побудить застройщиков начать новые проекты в малых городах, что не останется незамеченным крупными девелоперами.
Однако, по опыту предыдущих льготных программ, можно ожидать роста цен на квартиры. Наиболее заметные изменения цен могут происходить в преддверии «отсечек» (1 января и 1 июля), когда будут определяться подходящие для программы города.
При этом, как только в населённом пункте стартует активное строительство и количество новостроек превысит два объекта, этот город выйдет из программы, что создаст неопределенность для покупателей второго жилья.
Несмотря на ограничения сделок между связанными лицами, контролировать рынок вторичной недвижимости остается сложной задачей.
Появление семейной ипотеки на вторичном рынке жилья влечет за собой риски манипуляций с завышением цен объектов недвижимости, что требует внимательного контроля со стороны банков и государства.
Важно, чтобы оценка стоимости квартир проводилась корректно, так как часто ипотека покрывает 70–80% от оценочной стоимости. Например, если покупатель вместо 6 млн рублей за квартиру соглашался на 7,5 млн рублей, это может привести к возникновению ситуации, где первоначальный взнос становится минимальным, что крючком служит возврат переплаты продавцу.
Для снижения таких манипуляций, есть вероятность увеличения первоначального взноса до 30%. Это сделает подобные схемы менее распространенными.
Программа семейной ипотеки открывает двери для новых возможностей: жители небольших городов, таких как Комсомольск-на-Амуре, могут продать свою квартиру из-за повышенного спроса и инвестировать в более ликвидные активы в Хабаровске или Владивостоке, где действуют льготные ипотечные программы с 2% годовых.
Существуют также перспективы перехода к реинвестициям в крупные мегаполисы, такие как Москва и Санкт-Петербург. Здесь семейная ипотека предоставляет возможность оформления кредита до 12 миллионов рублей на новостройки.
Таким образом, новая программа не только помогает решать жилищные вопросы, но и может стать выгодным инструментом для инвестиций в недвижимость.
Семейная ипотека предоставляет уникальную возможность для семей улучшить свои жилищные условия и получить доступ к инфраструктуре крупных городов. При выборе квартиры перед покупкой крайне важно тщательно оценить все аспекты.
Не стоит принимать решение лишь потому, что есть такая возможность. В будущем, когда придёт время продажи, высока вероятность, что вы столкнетесь с убытками, если приобрели недвижимость по завышенной цене. Дома теряют ликвидность с возрастом, поэтому рекомендуется обращать внимание на новостройки не старше 10 лет, что повысит шансы на успешную продажу квартиры в будущем, особенно в рамках программы семейной ипотеки.
Идеальная квартира должна располагать современным двором и качественным ремонтом. При этом важнее учитывать планировку, а не только общую площадь. Для семей более подходящими являются квартиры с кухней-гостиной и несколькими спальнями, в то время как классические вариации с маленькой кухней теряют свою привлекательность.
Также следует помнить, что при ипотечном кредитовании необходимо оплачивать страховку — как на жизнь, так и на имущество. Этот дополнительный расход может составлять около 60 тысяч рублей в год или 5 тысяч рублей в месяц.
Расширение программы семейной ипотеки на вторичный рынок может существенно повысить доступность жилья в регионах. Однако успех этой меры будет зависеть от баланса интересов всех участников: государства, девелоперов, семей и инвесторов. Следует избегать краткосрочных спекуляций, сосредоточившись на долгосрочных целях развития рынка.
Всем, кто собирается воспользоваться данной программой, стоит внимательно изучать условия и следить за количеством новостроек в своём городе, действуя взвешенно. Хотя программа имеет потенциал стать важным инструментом поддержки семей, её эффективность будет зависеть от разумного применения и прозрачных правил.
