В сфере жилищных отношений возникает множество споров, связанных с правами на апартаменты и нежилые помещения. Одной из ключевых проблем является правовой статус общих помещений в многоквартирном доме (МКД), к которому относятся лестницы, холлы, лифты и подвалы, служащие для обслуживания жильцов.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, собственники квартир имеют право на общую долевую собственность на такие помещения. Важно отметить, что наличие инженерных коммуникаций или оборудование, обслуживающее несколько помещений, также определяет статус подвала как общего имущества (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 года № 64).
Существует риск неверной регистрации прав на нежилые подвалы, когда, например, право собственности ошибочно атрибутируется муниципалитету. В таких случаях помещения, которые должны быть общими, неправомерно оказываются в частной собственности.
Для определения принадлежности помещения к общему имуществу важно учитывать его технические характеристики, назначение и расположение (пункт 1 статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ).
Также следует учесть, что МКД теряет статус муниципальной собственности при приватизации хотя бы одной квартиры, что вдобавок усложняет вопросы прав на нежилые пространства. Эти нюансы подчеркивают необходимость внимательного подхода к правовым аспектам проживания в многоквартирных домах и актуальность правовых норм в этой области.
Правовой режим подвальных помещений в многоквартирных домах определяется на основании даты приватизации первой квартиры, о чем свидетельствует Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2010 года. Если на этот момент подвалы были предназначены для самостоятельного использования и не были связаны с обслуживанием дома, то право долевой собственности на них не возникает.
В случае же, если подвальные помещения не были выделены для отдельного пользования, они автоматически переходят в общую долевую собственность собственников квартир. Это подтверждается определением Верховного Суда РФ от 1 июня 2023 года.
Таким образом, если на момент приватизации первые квартиры подвалы не имели отдельного статуса, то даже позднее выделение этих помещений не дает оснований для законного признания права собственности на них в соответствии с определением Верховного Суда от 26 января 2016 года. В современном контексте жильцы многоквартирных домов часто заявляют о том, что право собственности на подвалы у частных лиц возникло незаконно. В результате этого, они подают иски, и суды, изучая обстоятельства дел, нередко признают подвалы общей долевой собственностью жильцов.
Важно отметить, что правовой статус подвальных помещений продолжает определяться с учетом даты приватизации первой квартиры, что подтверждается рядом дел, зарегистрированных в судебных органах. В коллекции дел о признании общей долевой собственности на подвалы есть дела, такие как № А40-230333/2022, № А40-221609/2023 и № А40-14095/2022, что лишь подчеркивает актуальность данного вопроса и необходимость тщательного рассмотрения всех нюансов, связанных с правами на такие объекты.
Судебные разбирательства по вопросам назначения подвальных помещениях многоквартирных домов часто основываются на выводах судебной экспертизы. Важным аспектом является определение, имеют ли спорные подвалы самостоятельное назначение либо же они предназначены исключительно для обслуживания общих помещений. При этом суды также учитывают дату приватизации первой квартиры в здании. В некоторых случаях, как показали дела № А40-135022/2022 и № 88-25028/2024, собственникам отказывают в переводе подвалов в общую долевую собственность, что вызывает множество вопросов и недовольства.
Кроме того, закон позволяет государству изымать земельные участки и здания для общественных нужд, при этом собственникам полагается компенсация. Правила оценки изымаемой недвижимости можно найти в материалах о государственной оценке. Важно понимать, что изъятие недвижимости должно осуществляться исключительно в интересах государства или муниципалитета, направленных на достижение общественно полезных целей.
Принудительное изъятие не может осуществляться с целью выгоды частных лиц, если лишь косвенно это может служить интересам общества. Тем не менее, большинство судебных решений по таким делам обычно выносятся в пользу государства, что затрудняет владельцам доказывать неправомерность изъятия земли. Однако были случаи, когда собственникам суд удалось доказать обратное, в частности, в делах № А51-11396/2023 и № А31-13716/2022.
Также стоит отметить, что зачастую суды отказывают владельцам недвижимости в взыскании штрафов с застройщиков за неисполнение условий контрактов, что создаёт дополнительные трудности для правопорядка в этой сфере. Обе ситуации подчеркивают сложность и неоднозначность, с которой сталкиваются собственники недвижимости в судах, особенно в контексте изъятий и правовых споров.
Согласно действующему законодательству, апартаменты классифицируются как нежилые помещения. Это обстоятельство создает сложности для применения Закона о защите прав потребителей. Однако судебная практика иногда показывает обратное.
Вызвало споры применение апартаментов в качестве жилья, что было признано в деле № 33-12389/2022. При этом органы власти часто отказывают в регистрации по месту жительства в таких помещениях, и суды это поддерживают (дела № 2-591/2020, № 2а-3836/2019), хотя имеются и случаи, когда суды признавали такие отказа незаконными (дело № 33а-14497/2023).
В последние годы правительство Москвы активно инициирует иски о изъятии помещений, используемых ненадлежащим образом, чаще всего касающиеся хостелов. Если собственник игнорирует предупреждения о приведении использования помещения в соответствие с назначением и создает проблемы для соседей, уполномоченные органы могут начать процесс изъятия.
При этом, в случае удачи, имущество может быть продано с публичных торгов, а собственник получит средства с вычетом судебных расходов согласно Гражданскому кодексу (п. 1 ст. 287.7).
Отметим, что использование помещений не по назначению может быть связано с нарушением требований к земельному участку. В рамках одного из судебных разбирательств власти не смогли подтвердить наличие нарушений собственника, и иск был отклонен (дело № А40-286521/2023).
В Подмосковье наблюдается рост споров о признании объектов самовольными постройками, что становится следствием проверок, проводимых Главгосстройнадзором Московской области.
Основные дела (например, № А40-72226/2025, № А40-711163/2025) рассматриваются судом с учетом экспертиз. Если эксперты подтверждают капитальность сооружения и наличие нарушений, требующих устранения угроз безопасности, постройки обычно подлежат сносу.
Тем не менее, бывают случаи, когда суды выносят решения в пользу владельцев без экспертизы (дела № А41-47689/2024, № А41-89416/2024).
Обостряется и вопрос о праве собственности на участки, особенно это касается территорий бывших колхозов, где часто подаются иски от органов, таких как прокуратура или местная администрация. Эти иски могут затрагивать споры о признании недействительными регистраций прав или договоров купли-продажи.
Примечательно, что в свете Определения Верховного Суда РФ от 11 марта 2025 года (№ 4-КГ24-91-К1) может измениться практика подачи исков о признании права отсутствующим, что открывает новые возможности для защиты нарушенных прав истцов.
Для решения вопроса о принадлежности спорного участка к федеральной собственности необходимо доказательство этого факта и назначение уполномоченного органа, представляющего публично-правовое образование.
Собственники недвижимости, попадающей под определение объектов с кадастровой стоимостью, обязаны уплачивать значительные налоги (ст. 378.2 Налогового кодекса РФ). В Москве действуют льготы для владельцев нежилых помещений в многоквартирных домах (МКД), если общая площадь их помещений не превышает 3000 кв. м, согласно Закону города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64.
С недавних пор возник вопрос о том, нужно ли учитывать площадь помещений, входящих в состав общего имущества МКД. В 2024 году суд принял сторону налогоплательщика, установив, что для назначения налога учитываются только коммерческие нежилые помещения (дело № 66а-992/2024).
Однако с 1 января 2025 года вступили в силу поправки, согласно которым теперь учитывается площадь всех помещений общего имущества МКД (Закон города Москвы от 13 ноября 2024 года № 21). Налогоплательщики оспаривают данное нововведение, но их попытки пока не увенчались успехом (дело № 3а-2129/2025).
При этом, определенно в список объектов, освобожденных от налогообложения, входят медицинские и спортивные центры, производственные здания, а также помещения, занимаемые государственными и муниципальными органами и некоммерческими учреждениями (дела № 3а-3648/2024, № 3а-1801/2025, № 3а-3883/2024).
Таким образом, налоговая политика в Москве переживает изменения, и собственники должны внимательно следить за законодательными инициативами, чтобы не упустить возможности для оптимизации своих налоговых обязательств.
ИТ-компании столкнулись с изменениями в налоговом законодательстве, из-за чего их помещения, ранее считавшиеся производственными, теперь классифицируются как офисные (дело № А40-187792/2023). Однако в настоящее время рассматривается дело, где одна из компаний пытается доказать, что занимается разработкой программного обеспечения, что должно соответствовать статусу производственного помещения.
Суды не пришли к единому мнению, и кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение, так как не была адекватно рассмотрена деятельность ИТ-компании (дело № 8а-8378/2025).
Ситуация аналогична и с проектировщиками, которые также были переквалифицированы из производств в офисы (дело № 66а-37/2025). Кроме того, суды начали активно классифицировать пункты выдачи заказов как торговые точки, используя термин «даркстор» (дело № 3а-3267/2024).
Вопросы также возникают вокруг апартаментов, которые включаются в списки «по земле», несмотря на наличие актов Госинспекции, подтверждающих, что здания не предназначены для налогообложения по кадастровой стоимости. Большинство судов исключают апартаменты из списка, проверяя их коммерческое использование и соответствие критериям, таким как размер и торговый сбор (дело № 3а-4251/2024).
Суды, особенно апелляционные и кассационные инстанции, подходят с предельной тщательностью к таким делам, часто откладывая заседания и запрашивая дополнительные доказательства. В ряде случаев заседания переносились до семи раз в ожидании нужных документов. При этом успех в первой инстанции не является гарантией окончательной победы, так как вышестоящий суд может вынести противоположное решение.
