Одним из способов обеспечения стабильности банковской системы является введение макропруденциальных нормативов. Эти меры требуют от банков создания резервов на случай, если заемщик окажется не в состоянии рассчитаться с долгами.
Например, если кредитуют человека с высоким доходом и отсутствием дополнительных финансовых обязательств, то банки могут применять один коэффициент риска. Однако, если заемщик имеет несколько активных кредитов, то потребуется формировать гораздо большие резервы, что затрудняет процесс кредитования для высоко закредитованных клиентов.
Новые меры, введенные с 1 января, затрагивают как обычные, так и ипотечные кредиты и направлены на борьбу с недобросовестными практиками застройщиков, которые завышают цены на жилье для привлечения заемщиков. Например, клиентам может быть предложена цена в 200 тысяч рублей за квадратный метр при реальной стоимости 180 тысяч.
При этом ипотечные ставки могут быть низкими, что создает дополнительную иллюзию выгоды. Однако такие схемы могут привести к серьезным финансовым проблемам, когда заемщик не сможет погасить кредит и окажется в ситуации банкротства.
При этом продажа недвижимости, купленной по завышенной цене, вероятно, обернется значительными потерями для заемщика. В текущих условиях, получить кредит по рыночной ставке может позволить себе лишь человек с высоким официальным доходом, что делает такие кредиты доступными только для ограниченного круга лиц.
В настоящее время на ипотечном рынке наблюдается тенденция, что люди, имеющие большой первоначальный взнос, чаще берут ипотеку для приобретения нового жилья.
Особенно заметны изменения в центральных регионах, где спрос на первичное жилье значительно снизился с отменой президентской ипотеки в июле прошлого года.
Семейная ипотека продолжает действовать, но с ограничениями из-за периодического исчерпания лимитов.
Этот фактор также затормозил деятельность сельской ипотеки.
В связи с этими условиями застройщики вынуждены искать альтернативные подходы для продажи недвижимости, чтобы обеспечить финансирование новых строительных проектов.
В Дальневосточном федеральном округе (ДФО) активно функционирует «дальневосточная ипотека», что способствует продолжению строительства нового жилья в этом регионе.
Однако, несмотря на высокие темпы возведения жилья, большинство экспертов уверены, что цены на первичном рынке не будут снижаться.
С себестоимостью работ и ценами на строительные материалы, растущими в последние годы, предсказать падение цен затруднительно.
Состоявшиеся ожидания о снижении цен на дальневосточном рынке вследствие входа федеральных застройщиков не подтвердились, поскольку компании предпочли привлекать клиентов через комплексную застройку.
Одновременно с этим конкуренция на рынке возрастает, что может положительно сказаться на качестве предлагаемых услуг.
Амурская область и несколько других регионов ДФО в последние годы демонстрируют рекордные объемы жилищного строительства, но при отсутствии изменений в льготных ипотечных программах возможно резкое снижение спроса в ближайшие годы.
Увидев сокращение рыночного интереса, застройщики могут приостановить новые планы по закладке объектов, сосредоточившись на завершении уже начатых проектов, так как средний срок строительства составляет два года.
В 2026 году, если Центробанк выполнит свой сценарий, ожидается снижение инфляции до четырех процентов и ключевой ставки до десяти.
Однако, как это произойдет на практике, остается под вопросом. Предстоящий год обещает быть сложным для бизнеса, застройщиков и покупателей недвижимости.
Многие надеялись, что федеральные застройщики на Дальнем Востоке начнут снижать цены, но это не всегда так.
В текущих условиях будущим покупателям стоит обращать внимание на специальные акции от застройщиков, которые могут быть связаны с определенными событиями, такими как «8 Марта» или юбилейные даты.
Важно также рассмотреть ипотечные предложения с условием адаптации процентов при снижении ключевой ставки. Банк может предложить более выгодные условия, если финансовая политика ЦБ станет более мягкой.
Не стоит забывать и о вторичном рынке недвижимости. Несмотря на отсутствие влияния Центробанка на ценовые решения индивидуальных владельцев, сделки все равно происходят.
Люди могут быть вынуждены продавать свои квартиры по сниженным ценам из-за личных обстоятельств, таких как быстрое увольнение или необходимость переезда.
Хотя массового падения цен на вторичное жилье ждать не следует, рынок может предоставить выгодные предложения в отдельных случаях из-за желания собственников срочно продать.
