Недвижимость занимает важное место в жизни людей, и загородный дом часто становится идеальным вариантом для создания семьи и воспитания детей. Однако многие владельцы не задумываются о том, как сохранить этот актив в условиях нестабильной экономики и возможных банкротств.
Для минимизации налоговых платежей некоторые продавцы указывают заниженную стоимость недвижимости в договорах. Это позволяет избежать уплаты налогов, если объект находился во владении менее пяти лет. Тем не менее, это может привести к серьезным последствиям в случае банкротства, когда существует риск утраты имущества.
Защита от оспаривания подобных сделок сложна, так как судебная практика не имеет четких критериев допустимого расхождения между реальной рыночной ценой и указанной в договоре. Например, разница в 22% может считаться приемлемой, тогда как 30% - уже основание для оспаривания и возврата недвижимости продавцу. Из-за отсутствия единообразия в судебных решениях даже незначительное занижение стоимости сделки может подвергнуться риску оспаривания.
Кроме того, популярным является расплачиваться за недвижимость наличными с целью скрыть масштабы сделки или сэкономить на банковских комиссиях. Несмотря на то, что подобные транзакции распространены, они сопряжены со значительными рисками.
Например, оформление расписки зачастую не подтверждается реальным переводом денежных средств, что вызывает вопросы у судов. Для доказывания факта совершения сделки могут потребоваться дополнительные доказательства: финансовые возможности покупателя, подтверждающие доход, доказательства передачи денег (например, использование банковской ячейки или снятие наличных) и свидетельства фактического использования недвижимости (ремонт, оплата коммунальных услуг, регистрация по месту жительства).
В итоге, обращение к вопросам недвижимости требует от участников сделок внимательного анализа не только экономических аспектов, но и правовых нюансов, чтобы избежать потенциальных проблем в будущем.
При выборе наличной формы расчетов покупателями рекомендуется заранее обеспечить доказательства реальности платежа и сделки, чтобы избежать возможных споров. Из-за нежелания фигурировать в публичных реестрах люди часто оформляют недвижимость на доверенных или подставных лиц, что чаще всего делается для сокрытия имущества от кредиторов или супругов.
Однако, такие действия могут стать основанием для оспаривания в случае банкротства. В 2021 году Верховный суд начал разделять мнимых и реальных владельцев имущества, позволив арбитражным управляющим запрашивать документы на родственников должника. Этот подход был подхвачен нижестоящими судами, что привело к признанию некоторых собственников мнимыми и возврату имущества в конкурсную массу.
Например, в прошлом году один из собственников потерял офисную недвижимость стоимостью более 100 миллионов рублей из-за подобных обстоятельств, где, в числе прочего, фигурировала наличная оплата и неподтвержденные доходы.
Также раздел имущества между супругами часто возникает в контексте банкротства. Некоторые семьи делят имущество на доли, чтобы затруднить взыскание и продажу активов, при этом доли часто передаются аффилированным с банкротом лицам. Чтобы избежать таких маневров, Верховный суд в 2025 году указал на необходимость учитывать интересы кредиторов при продаже общего имущества супругов.
При этом предполагается, что даже в случае судебного раздела имущества активы должны продаваться целиком, а второму собственнику выплачиваются средства за его долю.
Однако некоторые пары продолжают оформлять все имущество на одного из супругов, но даже такие активы могут быть возвращены в конкурсную массу. В конечном итоге разрушение семейных ценностей и попытки обмануть кредиторов обходятся достаточно дорого.
Правовая система продолжает контролировать процессы с целью защиты интересов всех участников сделок и устранения махинаций, связанных с сокрытием активов.
