В 2024 году на рынок недвижимости Москвы оказали влияние повышенные ипотечные ставки, что привело к снижению покупательской активности.
Согласно исследованию «Домклик» и Центра финансовой аналитики «Сбера», основными покупателями квартир в этом году стали семейные пары с детьми в возрасте от 35 лет.
Эксперты компании Ricci выделяют несколько типов покупателей: активные москвичи, стремящиеся к качественному жилью по разумной цене с необходимой инфраструктурой, а также люди среднего класса, которые ценят комфорт и удобство, но внимательно следят за ценой и выбирают жилье, соответствующее их социальному статусу.
В то же время наблюдается тенденция к повышению интереса к качественному и эксклюзивному жилью, где покупатели акцентируют внимание на деталях и окружающей среде.
Риелторы также отмечают, что рынок становится более молодым: доля покупателей новостроек в массовом и бизнес сегментах, не достигших 30 лет, возросла до 30%, по сравнению с 24% в 2023 году.
Это свидетельствует о том, что молодые люди все чаще становятся активными участниками рынка, что может изменить общий баланс покупательского спроса.
Таким образом, изменения в предпочтениях и структуре покупателей квартир в Москве показывают динамику и адаптацию к новым экономическим условиям.
В основном покупателями элитной недвижимости являются представители сферы IT, банковского сектора, криптоинвесторы и блогеры с доходами от 180 тыс. рублей, как отметила Екатерина Ломтева, генеральный директор «Ricci| Жилая недвижимость».
В течение года доля покупателей в возрасте 20-40 лет увеличилась на 7%, однако большинство сделок продолжают делать люди в возрасте 40-50 лет, на которых приходится 37% всех сделок.
Алексей Чумалов из Kalinka Russia добавляет, что 25% сделок заключают покупатели в возрасте 51-60 лет, а группа 31-40 лет занимает третье место с долей 21%. Наименьшая доля — всего 5% — представлена покупателями возрастом 60-70 лет.
Главными покупателями элитной недвижимости остаются собственники крупных компаний и топ-менеджеры.
Также заметен тренд на покупку квартир для детей-студентов: многие родители из регионов предпочитают приобретать небольшие квартиры, так как аренда сильно возросла, отмечает Роман Соколов из Est-a-Tet.
В 2024 году наблюдается сокращение доли покупателей-инвесторов в массовом сегменте и бизнес-классе, что связано с отсутствием доступных кредитов на жилье и стагнацией цен на недвижимость, подчеркивает основатель компании «Бест-Новострой».
Ирина Доброхотова отмечает, что на первичном рынке элитных квартир инвестиционные покупки, долгосрочные вложения и приобретения дополнительного жилья остаются ключевыми приоритетами.
Вторичный рынок элитного жилья характеризуется меньшим количеством инвесторов, которые чаще приобретают недвижимость с целью изменить локацию или купить жилье для своих детей.
Эксперты подтверждают изменения в профиле инвестора: если в 2023 году наблюдалась активность флипперов, которые планировали перепродажу после ремонта, то в 2024 году их количество значительно сократилось.
По словам Ирины Пешич, управляющего директора «Миэль» «На Соколе», в столице увеличилось число инвесторов из других городов, что указывает на желание более стабильного проживания.
Инвесторы по-прежнему отдают предпочтение проектам на начальной стадии строительства, что связано с тем, что цены на высоких стадиях растут. При выборе объектов они также ориентируются на расположение и надежность девелоперов.
Как отметил Соколов, общее количество инвесторов уменьшилось по сравнению с предыдущими двумя годами.
Изменение условий ипотечного кредитования также влияет на предпочтения покупателей: сейчас большинство покупает новостройки за собственные средства или с минимальными кредитами, в то время как высокие ставки в 25-28% делают ипотеку доступной лишь для единиц, как подчеркивает Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».
Спрос на ипотечные программы в Москве существенно изменился.
С введением льготной ипотеки под 8% покупатели могли позволить себе более низкий доход, чтобы справляться с ежемесячными платежами при первоначальном взносе в 20-30%. Однако сейчас многие заемщики собирают максимальные суммы для взноса, который уже сложно назвать первоначальным, отмечает эксперт Доброхотова.
По данным «Домклик», к декабрю 2024 года заметно возрос интерес к программам с минимальным первоначальным взносом и субсидированным ипотекам от застройщиков, что сделало покупку доступнее для семей.
Девелоперы все чаще предлагают возможности рассрочки с удорожанием.
На вторичном рынке ситуации сложнее: 80-85% сделок проходят за наличные, только 10-15% с использованием кредитов, согласно Татьяне Подкидышевой.
Высокие рыночные ставки делают ипотеку на готовое жилье почти недоступной.
Таким образом, развитие рынков ипотеки и продаж недвижимости в Москве демонстрирует смещение интересов покупателей в сторону более доступных форм финансирования.
На рынке жилья комфорт-класса покупатели чаще всего берут кредиты на суммы от 1,5 до 4 миллионов рублей.
Эксперт отмечает, что те, кто располагает полной суммой для покупки, обычно не ищут квартиры в дешевых сегментах, предпочитая платить больше за качественное жилье.
Таким образом, спрос на квартиры в хорошем состоянии в настоящее время превышает интерес к самым доступным вариантам, что отличается от рынка с популярной ипотекой.
В 2024 году наблюдается повышенный интерес к новостройкам с отделкой, независимо от их ценового класса, что связано с ростом стоимости строительных материалов и работ.
Генеральный директор компании «Ricci| Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева сообщает, что покупатели все чаще выбирают квартиры с возможностью индивидуального благоустройства и отделки, что дает им возможность адаптировать пространство под свои нужды без крупных финансовых вложений.
Важные аспекты включают удобные места для хранения, такие как кладовки и места для велосипедов, а также акцент на качественные общественные пространства, умное энергосбережение и комфортное планирование.
Также выделяются тенденции на эксклюзивность, качественную архитектуру и однородное соседское окружение, что становится приоритетом для покупателей.
В 2024 году внимание к деталям, включая безопасность и управление жилищем, сохраняет свою важность на рынке недвижимости. На вторичном рынке по-прежнему востребованы квартиры с качественным ремонтом.
Как отметил Роман Соколов, несмотря на сокращение числа флипперов, квартиры с полной отделкой и стильной мебелью продолжают привлекать покупателей, готовых платить за такой комфорт, так как ремонт требует значительных затрат. Татьяна Подкидышева добавила, что отремонтированные квартиры, расположенные рядом с метро и с развитой инфраструктурой, пользуются наибольшим спросом. Для покупателей жилья массового сегмента расположение остается ключевым фактором, что не изменилось по сравнению с предыдущими годами.
В 2024 году основное внимание на вторичном рынке уделяется многокомнатным квартирам больших площадей для проживания, включая как старый фонд, так и современные комплексы. Соколов отметил, что средняя площадь квартир в Старой Москве увеличилась почти на 11% за год, с наиболее заметным ростом в бизнес-классе — 9,7% и в комфорт-классе — 7%. Это связано с влиянием семейной ипотеки, особенно в комфорт-классе.
Структура спроса на новостройки осталась стабильной. В комфорт-классе наибольшая доля приходится на однокомнатные квартиры (38,2%), двушки и евродвушки (27,2%) и студии (23,9%). В бизнес-классе лидируют двухкомнатные квартиры (33,5%), за ними следуют однокомнатные (29,9%) и трехкомнатные (19,2%). В премиальном сегменте наиболее привлекательными остаются двушки (33,6%), однушки (32%) и трешки (18,2%). Элитное жилье пользуется спросом на четырехкомнатные квартиры (27,6%) и двухкомнатные (24,1%).
Алексей Чумалов подчеркнул, что в дорогих сегментах наблюдается тренд на уменьшение средней площади продаваемых квартир: в премиум-классе — на 4,4%, в элитном сегменте — на 14,1%. Это указывает на тенденцию рационализации спроса, при которой потребители стремятся к меньшим площадям и оптимизации пространства, что делает квартиры более эргономичными.
