Российские девелоперы смещают акцент с жилой недвижимости в азиатских странах на коммерческую недвижимость в Казахстане, Узбекистане и Азербайджане. В 2024 году объем инвестиций российских компаний в коммерческую недвижимость этих стран, по прогнозам экспертов, превысит $2 млрд, что на 15% больше по сравнению с прошлым годом.
Казахстан остается ведущим рынком для российских инвесторов в СНГ, составляя около 40% общего объема инвестиций в Центральной Азии. По словам Мурада Дамирова, управляющего партнера Business Club, интерес к Казахстану продолжает расти благодаря экономическому росту и урбанизации, создающим устойчивый спрос на качественные коммерческие объекты.
В Казахстане активно развивается складская недвижимость, что связано с расширением торговых и транзитных коридоров между Китаем, Россией и Европой. Согласно данным NF Group, к третьему кварталу 2024 года общий объем качественных складских площадей достиг 1,55 млн кв. м, причем 64% из них расположены в Алматы, 19% — в Астане, 7% — в Актобе.
Исследование компании IBC Real Estate показало, что уровень вакансии в складской недвижимости на ноябрь 2024 года составил всего 1,7%, что соответствует 26 тыс. кв. м, а арендные ставки на склады класса A варьировались от 5,6 до 5,8 тыс. тенге (примерно 1 тыс. руб.) за квадратный метр в месяц, без учета НДС и коммунальных платежей. С учетом операционных расходов, годовой прирост арендных ставок составил 20%. В Алматы средняя арендная ставка на сухие склады составила $11,17 за 1 кв. м.
В 2025 году в Казахстане ожидается введение 277 тыс. кв. м новых складских площадей, что на 9% больше по сравнению с предыдущим годом, согласно отчету IBC Real Estate.
Среди проектов выделяется складской объект класс А, который строит компания Griffin Partners в Алматы, а также склады для Ozon, возводимые Focus Logistics в Алматы и Астане. Также на 2025 год запланировано открытие двух крупных хабов Wildberries в Алматинской области и Астане общей площадью 269 тыс. кв. м.
Кроме того, положительная динамика наблюдается в сегменте офисной недвижимости. В Алматы на 2024 год общий объем офисных площадей составит около 1,4 млн кв. м, при этом вакантность в премиальных офисах (класс А+) составила менее 1%. Астана достигла 966 тыс. кв. м офисных помещений с аналогичной долей вакантных помещений в премиальных бизнес-центрах.
Средняя арендная ставка для офисов класса А+ в Алматы в 2024 году составит 21,5 тыс. тенге за 1 кв. м в месяц, для класса А — 16,6 тыс. тенге, класса В+ — 12,4 тыс. тенге, класса В — 10 тыс. тенге. С 2019 по 2023 год ставки в Алматы увеличились на 89,6%, с наибольшим приростом в 28,82% в 2022 году.
В Астане средняя арендная ставка для офисов класса А+ достигнет 34,3 тыс. тенге за 1 кв. м в месяц, для офиса класса А — 13 тыс. тенге, класса В+ — 10,6 тыс. тенге, класса В — 7,5 тыс. тенге. В Астане с 2019 по 2023 год аренда выросла на 28,5%, причем наибольший скачок (22%) произошел также в 2022 году.
Рынок недвижимости Узбекистана в последние годы демонстрирует устойчивый рост, особенно в секторе индустриальных парков. Одним из самых значительных проектов является строительство складского комплекса Wildberries в Ташкенте площадью 70 тыс. кв. м с инвестициями в $120 млн, как сообщил Алексей Летуновский, руководитель департамента проектного консалтинга CMWP Uzbekistan.
В 2023 году арендные ставки на склады класса А колебались от $9 до $13 за 1 кв. м в месяц, а для складов класса В снизились до $6,3 за 1 кв. м к концу 2024 года. Общая площадь складских помещений в Узбекистане составляет 479 тыс. кв. м.
Также наблюдается рост ввода офисных помещений класса А и их спрос со стороны международных арендаторов, среди которых присутствуют такие российские компании, как «Яндекс», «Ozon», «ЛУКОЙЛ» и «Сбербанк». К концу 2024 года объем офисных помещений класса А в Ташкенте достиг 128 тыс. кв. м, однако уровень вакантности значительно увеличился до 58,2%, что составило 74,7 тыс. кв. м.
Это связано с введением новых объектов, которые не были полностью арендованы. Средняя арендная ставка на офисные помещения класса А возросла до $34,3 за 1 кв. м в месяц, что свидетельствует о повышении на 3,6% относительно предыдущего года.
В Азербайджане активно развивается гостиничная и курортная недвижимость, особенно на Каспийском побережье. Эта тенденция связана с увеличением туристического потока: в 2024 году страну посетили около 2,6 миллионов иностранных граждан, что на 24,6% больше, чем в предыдущем году.
Среди заметных проектов выделяется «Sea Breeze Resort» от Agalarov Development. Этот комплекс площадью 500 гектаров включает как жилую, так и коммерческую недвижимость, а также более 40 гостиничных корпусов и таунхаусов. Согласно оценкам CMWP, в начале 2024 года проект показал доходность в 11–14%, что значительно выше средних показателей по Баку, составивших 4–7%.
Также в проекте участвует Антон Елистратов, бывший глава девелоперской компании «Самолет», который также инвестирует в проекты за пределами Азербайджана через свою новую компанию Azurro, работающую в Саудовской Аравии и Узбекистане.
Тем не менее российские компании, работающие в Азербайджане и других странах СНГ, сталкиваются с определёнными трудностями. В CMWP выделяют несколько ключевых вызовов. Во-первых, ограниченный выбор земельных участков: в центральных районах крупных городов найти подходящие площадки для застройки становится всё труднее из-за существующих ограничений. Во-вторых, ужесточение нормативных требований, что также затрудняет развитие новых проектов. Градостроительная политика в СНГ становится более строгой, что подтверждают планы по развитию Баку и Ташкента.
В Баку активно реализуется мастер-план, направленный на улучшение контроля за строительными нормами и внедрение экологических стандартов, а также на благоустройство города.
Генеральный план Ташкента, рассчитанный до 2045 года, предполагает развитие транспортной инфраструктуры, создание значительных зеленых зон и ужесточение ответственности за строительные нарушения.
Тем не менее, в Киргизии и Таджикистане проекты сталкиваются с серьезными проблемами из-за недостаточной развитости транспортной системы.
Конкуренция на рынке усиливается не только со стороны местных девелоперов, но и международных компаний из Турции, Китая и ОАЭ.
Валютные риски также играют определяющую роль: например, казахский тенге с начала 2022 года ослабел на 21% по отношению к доллару, что увеличивает затраты на импорт и может снизить инвестиционную привлекательность.
Тем не менее, российские инвестиции в коммерческую недвижимость стран СНГ ожидаются в дальнейшем, особенно в Казахстане, который сохраняет статус наиболее привлекательной страны региона благодаря стабильной экономике и высокому спросу на логистические и офисные пространства.
В Узбекистане прогнозируется рост гостиничной и складской недвижимости, что связано с активным развитием логистической инфраструктуры и туристическим бумом.
Эксперт Летуновский советует российским компаниям использовать партнерство с местными девелоперами и консультантами, что поможет оптимизировать процесс выхода на рынок и упростить взаимодействие с регуляторами.
