Двадцать лет назад российский Forbes представил первый рейтинг рантье, который стал важным инструментом для понимания рынка коммерческой недвижимости. За это время отрасль существенно преобразилась: она стала более прозрачной, а доходы ведущих игроков возросли настолько, что выручка лидера рейтинга 2025 года превышает общую выручку всех участников 2005 года. Об этом шла речь на закрытом деловом мероприятии, посвященном юбилею рейтинга «королей российской недвижимости», состоявшемся 20 марта в «Кибердоме».
Ключевым моментом встречи стала дискуссия с участием ведущих экспертов, таких как совладелец инвестиционной группы «Абсолют» Александр Светаков и управляющий партнер консалтинговой компании Nikoliers Николай Казанский. Модерировал обсуждение редакционный директор Forbes Russia Николай Усков. Он подчеркнул: «Недвижимость — это лицо города, мощный мультипликатор экономики, который пронизывает ее, функционируя как нервная система». Каждый объект недвижимости — это результат взаимодействия множества индустрий и сервисов.
Рейтинг стал индикатором экономического здоровья России за последние два десятилетия. В начале своего существования, совокупные доходы тридцатки участников составили $1,84 миллиарда и росли на 30–60% ежегодно, что наглядно отражает динамику и развитие экономики страны.
Александр Светаков вспоминает золотые годы, когда рынок недвижимости показывал стабильный рост, который продолжался даже во время мирового финансового кризиса 2008 года — тогда участники рынка потеряли 16% своих доходов, но вскоре снова начали наращивать показатели.
В тот период торговые центры стали главной характеристикой городских районов. Сергей Капков отмечает, что торговые площадки предлагали уютные и безопасные пространства, где молодежь активно социализировалась, например, в кинотеатрах. Как директор Парка Горького, Капков видел «Европейский» как своего конкурента.
По словам Николая Казанского, управляющего партнера консалтинговой компании Nikoliers, в других городах России потребность в торговых центрах была гораздо выше. В то время, когда Москва и Петербург уже имели театры и парки отдыха, другие города могли похвастаться лишь районным домом культуры, если он функционировал.
Казанский, работая консультантом, обучал местных девелоперов строительству ТЦ, что стало важным этапом в развитии регионов.
Сравнивая с успешным развитием Москва-Сити, где возвышались небоскребы, иностранные инвестиции активно поступали в экономику. В 2013 году восемь из тридцати компаний в рейтинге были иностранными, а их общая выручка превышала $9 миллиардов. Эти рекорды, установленные в 2013 и 2014 годах, до сих пор не побиты.
Однако в кризис 2014–2015 годов совокупный доход снизился до $7 миллиардов и с тех пор оставался на этом уровне, не показывая значительного роста.
Восстановление объемов долларовых инвестиций в коммерческую недвижимость оказалось затруднительным: в 2018 году они составили лишь половину от значений 2014 года. Удар пандемии в 2020 году привел к падению на 25%, когда торговые центры и офисные площади закрылись на карантин.
Электронная коммерция тем временем изменила парадигму, ставя под сомнение будущее строительства торговых центров. Александр Светаков вспоминает, как еще до пандемии в Германии обсуждал инвестирование в моллы, однако представители крупной компании отказались от участия в таких проектах из-за быстрой смены трендов каждые 15–20 лет.
Это подтверждается наблюдениями последних лет: с 2020 года количество складских помещений стало активно расти, и, по данным Nikoliers, на 2024 год ожидается увеличение с 4 млн кв. метров в 2005 до 47 млн кв. метров. Тем не менее, арендные ставки в Москве в 2024 году увеличились в полтора раза.
Несмотря на растущий сегмент e-commerce, торговые центры не исчезнут, а трансформируются в так называемые «лайфстайл-центры», где люди будут проводить время активно. Наблюдая за динамикой рынка, Николай Казанский подчеркивает, что доля электронной коммерции в России сейчас составляет около 15%, и, по сравнению с Китаем, где этот показатель достиг 53%, есть большой потенциал для роста.
События 2022 года также оставили свой отпечаток на рынке, изменив состав участников: к 2025 году из рейтинга ушли иностранные компании, и появились новые российские игроки.
На протяжении двух десятилетий лишь пять участников остаются в числе ведущих игроков в сегменте офисной недвижимости, несмотря на постоянное появление новых инвесторов. Этот сегмент, после временной стагнации, снова демонстрирует рекордные результаты.
В 2005 году в Москве объем офисных площадей составлял 6,5 миллиона квадратных метров, а сегодня он достиг 20,5 миллиона. Однако, по сравнению с Лондоном и Парижем, столица России все еще значительно отстает по этому показателю.
Эксперт Казанский ранее предсказывал нехватку офисных площадей после пандемии, и сейчас уровень вакантных офисов достиг рекорда в 4,9%. Арендные ставки также показали значительный рост: в Москве они увеличились на 18%, в Санкт-Петербурге — на 62%.
Частные инвесторы активно скупают небольшие офисные площади. За два десятилетия цена на квадратный метр выросла в 7,5 раз, с 25 400 до 190 000 рублей, а в долларах — вдвое. Оборот инвестиционных сделок в 2024 году превысил 1 триллион рублей, что на порядок больше по сравнению с 100 миллиардами в 2008 году.
За последние 20 лет значительно изменились не только рынок недвижимости, но и облик и уровень жизни в российских городах. Архитектор Казанский утверждает, что раньше Москве было стыдно по сравнению с Лондоном или Нью-Йорком, однако возникновение небоскребов в «Москва-Сити» преобразило столицу в современный мегаполис, способный конкурировать по удобству и безопасности только с Токио.
Александр Светаков подчеркивает, что в последние годы были предприняты шаги для улучшения доступности городской среды для людей с ограниченными возможностями. Однако он считает, что усилия в этом направлении необходимо усилить.
Сергей Капков отмечает, что многие российские города в плане благоустройства уже не уступают столице, но в создании уникальных смыслов они все еще отстают. Он указывает на то, что в других странах существуют несколько столиц (экономическая, политическая, культурная и т.д.), тогда как в России вся культурная и экономическая жизнь сосредоточена в Москве, что сказывается на развитии остальных городов.
Тем не менее, девелоперы из столицы все чаще реализуют проекты в регионах, и наоборот, региональные компании начинают предлагать интересные идеи в Москве. Капков также отмечает, что города адаптируются под цифровые экосистемы, и развитие электронной коммерции повлияет на планировку районов и кварталов. Важно учитывать, что склады и логистика должны быть заложены на стадии проектирования.
Александр Светаков считает, что универсальной формулы для инвесторов не существует, поскольку успех зависит от индивидуальной стратегии. Он подчеркивает необходимость планирования капитального ремонта каждые 15-20 лет и осознания того, что глобальные тренды меняются. Например, инвесторы, вложившиеся в торговые центры не в центральных локациях, могут сейчас страдать от убытков. Тем не менее, инвестиции в недвижимость остаются одним из актуальных способов сохранения средств.
