ДОМ.РФ допускает возможность банкротства отдельных застройщиков, однако они смогут завершить строительство своих объектов.
Ожидается, что к 2027 году отсутствие государственной поддержки может привести к росту цен на жилье.
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ, на вебинаре заявил, что несмотря на утверждения о кризисности 2024 года и сильном падении ипотечного кредитования, это не совсем так.
В 2024 году ипотеки выдано на 30% меньше, чем в рекордном 2023 году, однако достижения того года были экстраординарными, рассчитанными на 2029-2030 годы.
Прогнозируется, что в 2025 году объем новых ипотечных кредитов будет снижаться незначительно, до около 1-1,2 млн кредитов на сумму 4 трлн рублей.
Средние продажи на рынке во втором полугодии 2024 года составили около 2 млн квадратных метров в месяц, что на 20-30% ниже показателей первого полугодия, но это вполне позволяет завершить начатые проекты.
Важно отметить, что на рынке наблюдается высокая степень распроданности строящихся квартир.
Тем не менее, некоторые застройщики из-за неэффективного управления могут столкнуться с банкротством в 2025 году.
Однако, по мнению Гольдберга, это не создаст угроз для завершения строительства, так как проекты будут переданы другим застройщикам.
Отметил он, что для банков нецелесообразно доводить до банкротства застройщиков, поскольку это затянет процесс возврата вложенных средств.
Процесс очищения строительной отрасли от слабых участников является нормальным и, по мнению эксперта Гольдберга, должен положительно сказаться на рынке в будущем.
Он отметил, что с оптимизмом смотрит на 2025 год, хотя проблемы с жильем могут возникнуть к 2027 году, если не будет введено дополнительных мер поддержки, а ключевая ставка останется близка к 20%.
Если имя базового сценария будет реализовано, а ключевые и ипотечные ставки снизятся в 2026 году, это может обеспечить рост спроса на жилье.
Однако существует риск, что сокращение новых проектов со стороны застройщиков в 2025 году приведет к недостатку предложения, когда ставки начнут снижаться, вызвав резкий рост цен в 2027 году.
Гольдберг подчеркивает важность поддержки новых жилищных проектов, предлагая программы субсидирования проектного финансирования.
Тем временем, по словам директора аналитического центра «Циан» Алексея Попова, в декабре наблюдается небольшое снижение доли сделок с ипотекой.
Причиной этого стало то, что премии сотрудникам были выданы не в апреле, а в декабре, и эти средства были направлены в недвижимость.
Попов также отметил, что в 2025 году спрос на жилье будет ниже, чем в предыдущем году, отчасти из-за высокой базы первого полугодия 2024 года, когда действовала льготная ипотека без адресов.
Объем предложения на рынке новостроек сокращается из-за снижения количества новинок. Однако кардинальных изменений в ситуации не предвидится, так как объем присутствующего предложения все еще остается высоким в большинстве регионов.
Независимый аналитик Сергей Николаев из Новосибирска предсказывает появление дольщиков, «обманутых по закону». Возможны два сценария: либо им вернут деньги со счетов эскроу, либо они получат свои квартиры позже.
В настоящее время действует мораторий на неустойки за задержки ввода в эксплуатацию, поэтому дольщики вынуждены ждать, не получая компенсации. К примеру, один из домов задержали на целых четыре года, а покупатели в это время продолжали платить ипотеку и арендовать жилье.
Николаев подчеркивает, что если ситуация станет критической, банки могут вернуть деньги со счетов эскроу, продав готовые проекты. Эксперт также считает, что до 30% проектов может быть приостановлено.
Это связано с тем, что низкая наполняемость счетов эскроу приводит к остановке финансирования застройщиков со стороны банков. С текущими ключевыми ставками получить финансирование из других источников крайне трудно, что может привести к задержке ввода объектов на 1-2 года.
По мнению эксперта Попова, в 2025 году цены на новые квартиры вырастут чуть ниже уровня официальной инфляции, продолжая тенденции прошлого года. Согласно данным «Индекса цен ДОМ.РФ», в 2023 году стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 12% при потребительской инфляции 7,4%.
За 2022 год рост составил 17,5%, а в 2021 году — 23%. После завершения льготной ипотеки в июле 2024 года цены на жилье, хотя и приостановили рост, все равно не снизились.
Единственный регион, где новостройки подешевели за последний год, — Хакасия (на 0,8%). В других областях, таких как Омская (26,16%), Астраханская (24,36%) и Севастополь (22,83%), наблюдается значительный рост цен.
С начала 2021 года наибольшее удорожание новостроек зафиксировалось в Адыгее, где цены увеличились в 2,53 раза, следом идут Омская (2,34) и Курская (2,32) области.
