Снижение продаж первичного жилья и сокращение новых проектов у застройщиков сигнализируют о возможных проблемах на рынке новостроек. Однако такой взгляд является односторонним.
Важно учитывать и сроки сдачи объектов. Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), распроданность квартир в новостройках снизилась с 35% в конце 2023 года до 31% в 2024. Тем не менее, эксперты подчеркивают, что на основе этого показателя делать выводы о состоянии рынка нельзя.
Корректная оценка требует учёта дополнительных факторов. Часто делается анализ доли проданного жилья, чтобы понять, насколько стройобъем соответствует финансовым возможностям населения. Также рассматриваются объемы нереализованных квадратных метров, однако этот подход имеет свои ограничения.
Как отмечает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ», абсолютные показатели по нереализованному жилью могут восприниматься как затоваренность, что не всегда верно. Обычно запасы нереализованного жилья сосредоточены на проектах с дальними сроками сдачи, тогда как на объектах, близких к завершению, можно наблюдать дефицит.
Таким образом, ориентируясь только на долю проданного жилья, можно прийти к ошибочным выводам. В качестве более точного маркера рынка выступает соотношение распроданности к строительной готовности, что позволяет более внимательно оценить ситуацию и выявить реальные тенденции.
Анализ состояния жилищного рынка в России указывает на важность показателя, который учитывает стадию строительства новостроек.
Эксперт Михаил Гольдберг поясняет, что данный показатель служит маркером сбалансированности рынка недвижимости.
Идеальное состояние характеризуется отсутствием дефицита или избытка строящегося жилья.
Хотя текущее значение показателя немного ниже идеального, это не повод для беспокойства, утверждают в «Дом.РФ».
Однако повышенное значение может указывать на риски недостатка предложения новостроек.
При этом, риск затоваренности возрастает, если значение показателя значительно превышает 100%, что говорит о наличии новостроек, которые не могут быть куплены покупателями.
На текущий момент, по данным «Дом.РФ», общее состояние рынка новостроек в России выглядит сбалансированным, с соотношением распроданности к строительной готовности на уровне 76%.
Это значение лучше, чем в прошлом году, когда показатель составлял 89% и указывал на нехватку жилья.
Однако ситуация в регионах варьируется: в 47% регионов с большим объемом строящегося жилья риски как избытка, так и недостатка новостроек отсутствуют.
В остальных 53% регионах наблюдаются риски, и 38% из них сталкиваются с избытком строящихся объектов.
Эти данные подчеркивают необходимость внимательного анализа каждого региона для понимания специфики местного рынка новостроек.
Наиболее выраженные риски дефицита первичного жилья наблюдаются в таких регионах, как Санкт-Петербург, Рязанская и Ростовская области, Хабаровский и Ставропольский края, а также в Удмуртии.
Важно отметить уровень сбалансированности рынка новостроек, который определяется соотношением проданного жилья к строительной готовности новых объектов.
В Северо-Кавказском федеральном округе наблюдается значительный избыток новостроек, где распроданность составляет лишь 19%, а общее соотношение — 49%. В городах с населением менее 50 тысяч этот показатель достигает 60%, что может затруднить продажу жилья.
Тем не менее, в других населенных пунктах такой проблемы не видно, согласно данным ЕИСЖС.
Соотношение распроданности к строительной готовности отражает потенциальные риски для застройщиков, однако на практике возможны разные сценарии, зависящие от динамики продаж и появления новых проектов.
В 2024 году, в результате окончания программы льготной ипотеки, изменений в условиях существующих программ и высоких процентных ставок по ипотеке, продажи новостроек в крупных городах упали до 46%, как показали исследования аналитиков «Яндекс Недвижимости».
Все это указывает на необходимость мониторинга рынка и адаптации к изменениям.
В крупных городах России, таких как Казань, Санкт-Петербург и Москва, наблюдается падение уровня продаж жилья на 13–16%. Эксперты считают, что этот спад может быть компенсирован нехваткой новостроек в этих регионах, благодаря соотношению распроданности и строительной готовности.
С начала прошлого года также фиксируется уменьшение числа новостроек, выходящих на рынок. Аналитическая платформа bnMAP.pro отмечает наибольшее сокращение первичных квартир в продаже в Краснодаре, Самаре и Казани, где снижение составило до 55,2%.
Данные ЕИСЖС подтверждают ухудшение ситуации: за первые три месяца после окончания действовавшей льготной ипотеки количество жилья, которое еще не было выведено на продажу в строящихся новостройках, увеличилось на 10,6%.
Однако, по итогам 2024 года падения не наблюдается благодаря активной первой половине года, что позволило повторить рекорд 2023 года с выходом 48 млн кв. м жилья на рынок.
Прогноз «Дом.РФ» на 2025 год указывает на возможный спад до 30–35 млн кв. м, что может помочь сохранить гармоничное состояние рынка новостроек.
