Одной из причин отказа от рассрочки является неправильный расчет покупателей на переход в ипотеку и снижение ставок по ней, что не произошло.
На рынке московских новостроек наблюдается подъем популярности рассрочек, доля которых весной превышала 70%. Предложения о покупке квартир в рамках рассрочки, с ценой в 60 тыс. руб. в месяц, появились ранее, но в 2023 году они заполонили рынок.
Однако многие покупатели столкнулись с тем, что срок рассрочек истек, и теперь им необходимо вносить оставшуюся сумму или оформлять ипотеку. Тем не менее, не все смогли это сделать, и некоторым пришлось расторгнуть свои сделки.
По данным экспертов, доля расторжений по рассрочкам в новостройках Москвы пока низка — не превышает 10%. В компании «Инком-Недвижимость» эта цифра составляет 3%.
Директор направления жилой недвижимости CORЕ.ХР Екатерина Ломтева подчеркивает, что процент расторжений остаётся минимальным. В то время как в «Инком-Недвижимости» указывают на возможный рост доли расторжений к концу года до 10%, а через год она может достигнуть 15-20%.
Эксперты предполагают, что большую часть отказов от рассрочек составят те покупатели, которые надеялись на быстрое снижение ипотечных ставок до 10-12%, однако такие изменения, по прогнозам, не произойдут раньше 2027-2028 годов.
На сегодняшний день уровень расторжений по рассрочке составляет около 10% для сделок до 2025 года. Директор по продажам группы «Самолет», Анастасия Горбунь, отметила, что клиенты, ожидавшие снижения ключевой ставки, часто отказываются от решений, которые были приняты ранее.
В компании «ЛСР» доля расторжений невелика и не превышает нескольких процентов. Станислав Коршунов, руководитель департамента продаж, объяснил это тщательной проработкой сделок и высоким первоначальным взносом, что помогает снизить финансовую нагрузку на клиентов.
Коммерческий директор группы компаний ФСК, Ольга Тумайкина, также заявила о минимальном уровне расторжений и подчеркнула важность поддержания коммуникации с клиентами в случае возникновения финансовых трудностей.
Руководитель управления развития в компании «Мангазея», Юлия Архангельская, дополнительно отметила, что их проекты демонстрируют стабильную платежную дисциплину и на данный момент нет зафиксированных случаев расторжений.
Главными причинами отказа от рассрочки являются изменения в финансовых планах клиентов, такие как ожидание перехода к ипотеке по сниженным ставкам, которые не состоялись. Екатерина Ломтева привела пример, когда покупатели, надеясь на одобрение ипотеки, по времени не смогли его получить и вынуждены были отказаться от рассрочки.
Вопрос получения жилья в рассрочку стал актуальным для многих семей, ожидающих рождения ребенка. Однако, как отметила Юлия Архангельская, иногда такие сделки заканчиваются отказом при попытке перейти на льготную ипотеку после родов.
Сталкиваются покупатели и с другими проблемами: некоторые рассчитывают на определенные средства для оплаты, но по различным причинам не могут их получить. Регулярные платежи по рассрочке могут достигать 1 млн рублей, что создает риск финансовых трудностей для клиентов, ожидающих премий или продаж недвижимости, которые затягиваются.
Есть примеры, когда покупатели отклоняют сделку, если приобретенная квартира их не устраивает. Это может произойти, если семья осознает, что жилье слишком маленькое и необходимо искать более просторный вариант, как отметила представитель CORE.XP. Бывают и случаи, когда клиенты неправильно рассчитывают свои финансовые возможности, но таких случаев с каждым годом становится всё меньше.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина подчеркивает, что одним из главных рисков при покупке квартиры в рассрочку является короткий срок ее действия — от одного до двух лет. Рассрочка часто предоставляется с надеждой, что ставки по ипотечным кредитам снизятся, что даст возможность приобрести квартиру на более выгодных условиях. Однако подобных гарантий нет, и покупатель может оказаться в сложной ситуации, если план не сработает.
Важно учитывать все риски и делать взвешенные решения при покупке недвижимости в рассрочку.
Второй важный риск, отмеченный главой Центробанка, связан с долговой нагрузкой. Рассрочка, по сути, тоже является долгом, и ее необходимо обслуживать. Она также не отражается в Бюро кредитных историй, что создает сложности для банков, когда заемщики обращаются за новыми кредитами.
По оценкам экспертов, на первичном рынке Москвы доля сделок с рассрочкой составляет около 30%, а в некоторых проектах может достигать 70%.
По статистике «Инком-Недвижимости», доля рассрочек в сделках компании в мае составила 60%, причем главная часть сделок (75%) оформлена на 2-3 года, 20% — на 5 лет, а 5% — на 10 лет. В отличие от них, застройщики «Самолета» оценивают долю рассрочек всего в 26%, однако тут 80% продаж заключается на срок в три года.
Такие условия становятся привлекательными благодаря сопоставимости ежемесячных платежей с льготной ипотекой, что позволяет жить в новом жилье сразу после получения ключей.
Также в компании «Мангазей» доля рассрочок колеблется от 10% до 25% в зависимости от финансовой модели проекта. Статистика ГК ФСК с начала года показывает, что в бизнес-классе доля рассрочки на строящееся жилье составляет 20,7%, а на готовое жилье — 26,9%.
Это говорит о значительном интересе к рассрочкам среди покупателей, что следует учитывать при планировании финансовых стратегий в сфере недвижимости.
Ольга Тумайкина из ГК ФСК отметила разницу в доле рассрочек для комфорт-класса: 5,5% на стройку и 4,7% на готовое жилье.
В «Группе ЛСР» рассрочка составляет 35% от общего объема продаж, причем около 90% этих договоров оформляются с первоначальным взносом от 70% и выше. Рассрочка предоставляется на срок до двух лет в зависимости от стадий готовности объектов.
Представители региональных застройщиков также сообщают о аналогичных тенденциях; доля сделок с рассрочкой варьируется от 50% до 70%, и расторжения в таких сделках происходят крайне редко. Например, в компании BAZA Development зафиксированы единичные случаи расторжения.
В ГК DARS рассрочка составляет 20% сделок, с уровнем расторжений всего 1–2%, что подтверждает комфортные условия для клиентов.
Однако, по информации Анны Тереховой из «Мармакс», наблюдается снижение доли рассрочек — с 45% до 12% за месяц, при этом расторжения составляют менее 1% от общего числа сделок.
Таким образом, в текущем рынке наблюдается как активное использование рассрочек, так и тенденция к их уменьшению.
