Эксперты провели исследование структуры предложения на вторичном рынке жилой недвижимости в городах-миллионниках России и определили, где больше всего продаются новые квартиры, а где преобладает старый фонд жилья, а также какие различия в ценах между квартирами различных типов застройки.
Данные исследования были проведены на платформе cian.ru. На основании данного анализа были определены средние цены без учета премиального сегмента. Важно отметить, что учитывались цены предложения, а фактические цены сделок могут отличаться из-за возможных скидок на этапе заключения сделки.
Средний возраст квартир на вторичном рынке составляет 28 лет. Самыми «молодыми» фондами оказались объекты в Краснодаре, а «старейшими» – в Волгограде и Санкт-Петербурге. На сегодняшний день средний возраст жилых помещений на вторичном рынке городов-миллиоников составляет 28 лет. Значительные различия в возрасте жилья наблюдаются в зависимости от конкретного города.
Новостройки чаще всего встречаются в продаже в Краснодаре (средний возраст 13 лет), где две трети всех лотов помещены в дома, построенные за последние 10 лет. Также значительные доли представлены в Ростове-на-Дону (21 год) и Казани (24 года). Самое старое жилье в продаже находится в Волгограде (37 лет), Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде (по 35 лет). В случае со Санкт-Петербургом это обусловлено наличием высокой доли жилья в дореволюционных зданиях.
В продаже можно найти даже квартиры, находящиеся в зданиях, возведенных в конце XVIII века. В Волгограде и Нижнем Новгороде, в отличие от Санкт-Петербурга, преобладают типичные советские пятиэтажки. Большинство квартир, представленных на вторичном рынке, находятся в недавно сданных объектах (начиная с 2015 года).
В сегодняшнем анализе рынка недвижимости в крупных городах России можно выделить несколько основных типов застройки, которые наиболее востребованы у покупателей. Согласно исследованиям, доля квартир в многоквартирных домах составляет примерно 30% от общего числа лотов.
Наибольшую популярность данный тип застройки имеет в Краснодаре, где более половины всех лотов приходится именно на многоквартирные дома. В Ростове-на-Дону эта цифра немного ниже, составляя 48%.
На втором и третьем местах по количеству лотов распределились постсоветские монолитные и кирпичные дома, а также советские панельные и блочные многоэтажки (более 5 этажей) - обе категории занимают по 16%.
Особую популярность постсоветские монолитные и кирпичные дома имеют в Краснодаре, где их доля достигает 23%, а также в других городах, таких как Уфа и Воронеж, где она составляет более 20%.
В советских панельных и блочных многоэтажках лидируют Москва (28%) и Челябинск (22%). Самыми редкими являются квартиры в дореволюционных домах, их доля составляет всего 3%.
Покупателям в Санкт-Петербурге предоставляется наибольший шанс поселиться в квартире, построенной до 1917 года - около 13% квартир находятся в таких зданиях.
За последние пять лет структура предложения на рынке недвижимости претерпела существенные изменения. Доля квартир в недавно сданных домах ранее составляла лишь 16%, в то время как на текущий момент этот показатель увеличился до 30%. Это связано как с активизацией строительства новых домов, так и с повышенным спросом на такие объекты благодаря льготной ипотеке.
Многие инвесторы покупали квартиры в новостройках с целью последующей перепродажи, что привело к появлению на рынке большого количества лотов в новостройках. В 2019 году лидерство по количеству лотов занимали постсоветские монолитные и кирпичные дома - их доля составила 23%.
Наиболее дорогостоящие квартиры обычно находятся в дореволюционных домах, в то время как советские пятиэтажки являются на 29% более доступными по цене по сравнению с недавно сданными новостройками. Таким образом, самые дорогие квартиры в большинстве городов можно найти либо в старых домах с историей, либо в современных новостройках.
В среднем, квадратный метр в дореволюционном фонде стоит 167 тыс. рублей и такие здания обычно находятся в центральных районах городов, что делает квартиры в них дороже, чем в новых домах.
В городах Москва, Екатеринбург, Казань и Уфа наиболее дорогие квартиры именно в дореволюционных домах. В среднем квадратный метр в недавно сданных домах стоит 164 тыс. рублей из-за новых коммуникаций, хороших планировок и общественных пространств. Новые дома зачастую находятся в менее удачных локациях.
В таких городах, как Волгоград, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Самара, Санкт-Петербург и Челябинск цены на квартиры в новых домах выше, чем в дореволюционных.
Наиболее доступные квартиры можно найти в советских пятиэтажках (по 117 тыс. рублей за квадратный метр) и в советских панельных и блочных домах (по 120 тыс. рублей).
Квартиры в пятиэтажках в среднем на 30% дешевле, чем в дореволюционных домах и на 29% дешевле, чем в новых домах. Несмотря на строительство новых жилых комплексов, средняя продаваемая на вторичном рынке квартира находится в домах, возведенных около 30 лет назад.
Почти треть предложения на рынке приходится на квартиры в недавно сданных домах. С учетом активности на рынке недвижимости в последние годы и программ по расселению старых жилых домов предполагается, что структура предложения будет постепенно сдвигаться в сторону более современных объектов.