За последние полвека квартиры претерпели значительные изменения: старые небольшие кухни и залы, которые одновременно служили спальнями для родителей, были заменены на открытые пространства кухни-гостиной и компактные комнаты. Это изменение внутреннего пространства жилищ затрагивает и внешний контекст – дворы и кварталы становятся более адаптированными к современным потребностям.
В последние годы на развитие рынка жилой недвижимости оказали влияние как экономические факторы, так и пандемия коронавируса, которая пересмотрела устоявшиеся тенденции, действовавшие на протяжении десятилетий.
В новых условиях девелоперы стоят перед задачей не только предоставить комфорт, но и разнообразие для покупателей. Это может проявляться в предложении как популярных европланировок, так и более традиционных классических квартир. На протяжении последних 10-15 лет спрос на разнообразные планировки оставался стабильным, с явной тенденцией к переходу от советских квартир, где традиционно проживало много поколений, к современным решениям с открытыми кухнями-гостиными и меньшими спальнями.
Ольга Алексакова, партнер архитектурного бюро Buromoscow, отметила, что доля европланировок на рынке неуклонно растет. Некоторые застройщики, такие как MR Group и «Пионер», фактически отказались от классических решений, в то время как другие, такие как группа «Самолет», сохраняют около 20% классических планировок, чтобы привлечь более консервативную аудиторию.
Долгое время считалось, что европланировки – оптимальный вариант для жилья. Однако недавние локдауны продемонстрировали, что это не так. Их воздействие усилило существующую тенденцию увеличения времени, проводимого дома, вызванного развитием технологий, позволяющих удаленную работу.
В результате спрос на просторные гостиные может снизиться в пользу квартир с несколькими отдельными комнатами для каждого члена семьи, что отлично подходит для личного пространства.
Самоизоляция подчеркнула, что квартиры с множеством небольших комнат становятся предпочтительными по сравнению с просторными, но малочисленными помещениями. Это может свидетельствовать о возвращении к советским стандартам жилья, как отмечает архитектор Михаил Бейлин.
Однако ожиданий полного отказа от европланировок нет: такие пространства оказываются более функциональными, заявляет Илья Витковский, директор аналитической группы «Самолет». Цикл строительства новых жилых проектов составляет свыше двух лет, поэтому даже если предпочтения покупателей меняются, девелоперы смогут адаптироваться к ним лишь через маркетинг.
За последние годы в жилых проектах появляются квартиры площадью менее 20 кв. м, но сейчас общество вновь осознаёт важность пространства, что указывает на пересмотр ранее сложившихся взглядов на комфортное жильё, добавляет архитектурный урбанист Анастасия Колчина.
На протяжении последних пяти лет на рынке недвижимости наблюдается снижение средней площади покупаемых квартир. Это связано с увеличением цен за квадратный метр и ограниченными бюджетами на покупку, а также с повышенной функциональностью жилья, отмечает Витковский.
На спрос на небольшие квартиры это не повлияло, так как объем квадратных метров, доступных для покупателей, не изменился радикально. По словам Алексаковой, размер квартиры в первую очередь определяется экономической ситуацией, а не предпочтениями покупателей.
Девелоперы стремятся уменьшить нефункциональные площади в квартирах, однако это ограничивается российскими условиями. Например, в России, в отличие от Европы и США, невозможно полностью исключить прихожую, так как в нашем климате необходима зона для хранения верхней одежды и обуви.
Во время пандемии использование балконов и лоджий изменилось: многие начали рассматривать эти пространства как зоны для отдыха и общения с окружающим миром. Алексакова отмечает, что тенденция к активному использованию балконов появилась еще до пандемии, особенно в бизнес-классе, где квартиры с террасами были востребованы.
Наличие этих дополнительных пространств значительно повышает качество жизни жильцов, согласен Бейлин. В массовом сегменте наблюдаются два основных подхода к использованию летних помещений: одна категория покупателей использует их как функциональные места для хранения или сушки одежды.
Многие покупатели рассматривают балконы как отдельные помещения, идеальные для утренних завтраков или чтения книг на свежем воздухе. Лоджия, в свою очередь, чаще оказывается более функциональной и может быть соединена с общей площадью квартиры, что делает ее подходящей для проживания в теплое время года.
В проектах группы «Самолет» предусмотрены летние помещения, включая лоджии и балконы, хотя не для всех квартир. Это связано с тем, что многие воспринимают балкон не как место отдыха, а как хранилище; поэтому для таких покупателей лучше подойдет кладовка.
На рынке недвижимости наблюдается тренд к выбору квартир с полной отделкой. По данным исследования риэлторской компании «Метриум», к октябрю 2020 года доля квартир с отделкой в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве выросла до 72% с 57% годом ранее.
Причем 64% из этих квартир предложены с отделкой под ключ, что свидетельствует о предпочтении покупателей к возможностям немедленного въезда. Несмотря на это, популярность предчистовой отделки, или white box, снизилась с 14% до 8% в новостройках за год.
Причина заключается в том, что такая отделка часто требует дополнительных работ, и покупателям все равно приходится заниматься изменениями в проводке, добавлять розетки, что делает предчистовую отделку менее привлекательной.
Современные тренды на рынке недвижимости показывают растущий интерес покупателей к квартирам с готовой отделкой. Это связано с желанием сократить время и затраты на ремонт, поскольку в зданиях без отделки процесс может занять до трех лет. Аналитики группы «Самолет», специализирующейся на строительстве жилья с чистовой отделкой, отмечают, что в будущем доля таких предложений будет только расти.
Также наблюдается тенденция к покупке полностью меблированного жилья.
В последние годы активно развивается концепция дворов без машин. Изначально эта идея использовалась в премиум-сегменте, затем проникла в объекты бизнес-класса, а после 2010 года стала характерной для массового жилья. Сегодня проекты часто включают дворы-хабы, анализирующие все переосмысленные пространства, где акцент делается на зелёные зоны и безопасность.
Большинство покупателей согласны с тем, что места общего пользования должны находиться под видеонаблюдением и охраной. Опыт опроса, проведённого «Самолетом», показал, что 80% респондентов ставят безопасность двора за счет видеонаблюдения на первое место.
Согласно опросу, 76% жителей предпочли бы ограничение доступа во двор, однако 24% выступают против установки заборов. Витковский полагает, что сторонников обособления должно становиться меньше с увеличением уровня социального контроля в жилых комплексах. С его точки зрения, наличие коммерческих объектов на первых этажах, таких как магазины и кафе, а также улучшенное освещение способствует повышению безопасности в таких районах.
В то же время большое количество горожан высказывает негативное отношение к высотным зданиям, несмотря на тенденцию Москвы превращаться в город башен. Сергей Чобан, архитектор бюро «Speech», объясняет, что, по мнению некоторых исследователей, высотные города могут быть более экологичными, чем плоские. Например, Гонконг считается в три раза экологичнее Берлина и даже в 14 раз экологичнее Лос-Анджелеса. Он объясняет, что чем больше площадь города, тем больше потребность в транспорте и коммуникациях, что снижает общую энергоэффективность.
В Берлине, где долгое время избегали строительства высотных зданий, интерес к ним стал проявляться. Архитекторы отмечают, что существует раздражение по поводу плотно расположенных домов и застройки.
