За пять лет цены на офисные помещения в Екатеринбурге выросли в три раза, а арендная ставка — в 2,1. Это уже заставляет меня пересматривать собственный арендный бюджет.
Сейчас спрос на склады, офисы и производственные площади «корректируется», но остаётся высоким, как показали участники Уральского бизнес‑форума. Эксперты отметили две привычные боли: неудобные местоположения и отсутствие цены, устраивающей одновременно арендодателя и арендатора.
Данные «Авито Недвижимости» раскрывают, как меняется предложение. За год количество объявлений об аренде выросло на 35 %, продаж — лишь на 3 %. Доля продаваемых объектов упала с 37 % до 32 %. Производственные помещения стали реже в продаже (‑9 %), тогда как склады (+34 %) и помещения свободного назначения (+16 %) заполнили пробел.
Арендный рынок показал более яркий рост: предложения производственных площадей прибавили 55 %, офисов — 59 %, складов — 42 %. Спрос, однако, падает. За год интерес к покупке коммерческой недвижимости упал на 16 %, а к аренде — на 20 %. Количество желающих купить склады сократилось на 36 %, производственные — на 35 %, торговые площади — на 28 %. Единственный рост спроса (+3 %) наблюдался у помещений свободного назначения.
Снижение спроса ощущается по всем позициям, но сильнее всего затронули торговые площади (‑26 %) и свободные помещения (‑20 %).
Ирина Шафранская‑Даль, руководитель группы коммерческой недвижимости в «Авито», объяснила тенденцию корректировкой спроса после 2024 года, когда рынок достиг рекордных уровней за последние 7‑10 лет.
Что будет дальше? Если цены уже трижды удвоились, а арендные ставки продолжают расти, арендаторы начнут искать более выгодные локации и гибкие условия. Инвесторам стоит готовиться к более умеренному спросу, а тем, кто ищет помещение, — держать глаза открытыми: предложение уже расширилось, а цены могут замедлиться в ближайшие кварталы.
Тренды в сфере офисной недвижимости подтвердил руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.
По его словам, в 2023‑2024 годах рынок вошел в фазу дефицита на фоне высоких ставок, охлаждения экономики и роста налоговой нагрузки. Сейчас рынок меняется, хотя его всё ещё сложно назвать насыщенным, а вакансия остаётся низкой: в классе А она составляет 3 %, в классе В+ — 2 %, в классе В — 5 %.
За пять лет стоимость продаваемых офисных площадей выросла в три раза, а ставки на рынке аренды — в 2,1 раза. Средняя стоимость офисов класса А составляет 2,9 тыс. руб. за 1 кв. м (снижение за год на 14 %), класса В+ — 1,9 тыс. руб. (снижение на 13 %), класса В — 1,7 тыс. руб. (рост на 4 %).
По прогнозу господина Хорькова, с 2027 года станет заметным обновление офисного фонда, поскольку сейчас есть площади на стадии проектирования, которые ранее не были готовы кредитоваться для строительства по высокой ставке. Он подчеркнул, что увеличение предложения на рынке офисов может происходить и без строительства новых, а за счёт высвобождения площадей.
«Больше половины арендаторов — это сфера услуг, в том числе индустрия красоты. Если эти «ноготочки» будут закрываться или переезжать на квартиры, площади будут освобождаться», — пояснил эксперт.
В сфере складских помещений есть спрос, который не всегда могут удовлетворить действующие предложения, рассказал независимый аналитик Виталий Хиль. По его словам, на фоне роста спроса многие собственники стали возводить несистемные объекты площадью до 1,5 тыс.
В Екатеринбурге малый и средний бизнес ощутимо нехватит промышленных площадей до 1 000 м². По словам брокера‑эксперта Анны Юнушевой, такие помещения в продаже почти не встречаются, а те, что есть, дорого обходятся.
Для складов предприятия готовы платить от 1 000 до 1 200 рублей за квадратный метр. Для производственных цехов цена резко падает – максимум 600 рублей за м². Разница в стоимости заставляет нередко выбирать между удобным расположением и приемлемой арендой.
Максим Чаплыгин, глава департамента потребительского рынка администрации Екатеринбурга, отмечает, что спрос и предложение в городских районах постоянно дисбалансируют друг друга. Сейчас в приоритете – налаживание диалога с застройщиками и инвесторами в рамках комплексного развития территории (КРТ), чтобы синхронизировать планировку и инфраструктуру с потребностями бизнеса.
Павел Воротков, аналитик Агентства по привлечению инвестиций Свердловской области, подсказывает более широкую перспективу: предприятия уже рассматривают варианты размещения в Березовском, Среднеуральске, Сысерти и Верхнем Дуброво. Развитие этих районов могло бы сгладить «маятниковую» миграцию компаний из центра в периферийные зоны.
Итог прост: без целенаправленного роста небольших производственных площадей и выравнивания ценового поля Екатеринбург рискует потерять часть МСБ в пользу соседних регионов. Следующий шаг – конкретные договорённости с застройщиками о создании гибкой арендной сети под потребности до‑тысячных площадей.
