«Т-Инвестиции» запустили новый закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Индустриальный» с ежемесячными выплатами, предназначенный для квалифицированных инвесторов.
Покупка паев фонда позволяет зарабатывать на аренде индустриальной недвижимости в четырех регионах: Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, сообщил «Ведомости. Капитал» представитель брокера.
Стратегия ЗПИФ «Индустриальный» предполагает приобретение складских и логистических комплексов класса А, которые уже сданы в долгосрочную аренду.
После приобретения первого объекта инвесторы будут получать ежемесячные выплаты. Через 10 лет активы будут проданы, деятельность инвестфонда прекращена, а полученные от реализации активов денежные средства распределены между инвесторами.
Ключевые критерии выбора арендатора: финансово стабильные компании с годовой выручкой свыше 2 млрд руб.; долгосрочный договор аренды сроком более пяти лет; ежегодная индексация арендных платежей на сумму не менее индекса потребительских цен в рамках договора, сказал представитель брокера.
Управлением активами фонда занимается УК «Т-Капитал». Как сообщил «Ведомости. Капиталу» представитель «Т-Инвестиций», компанией уже заключены договоренности о приобретении первого объекта фонда в Московской области.
Данные исследований показывают, что качественная складская недвижимость имеет фундаментальные и долгосрочные драйверы спроса, объясняет представитель «Т-Инвестиций». По данным консалтинговой компании CORE.XP, в последние годы рост электронной коммерции, потребительского рынка и производства ежегодно формирует стабильный спрос на аренду площадей – только в Московском регионе за последние 7 лет он в среднем составляет около 2 млн кв.
По данным NF Group, за последние пять лет арендные ставки на складские площади почти утроились. Индекс CREITR — показатель полной доходности складской недвижимости, учитывающий арендные платежи — стабильно опережает инфляцию. С июля 2021 года по январь 2026 года инфляция в России превысила 40 %, а доходность складных объектов выросла на 116 %.
Евгений Митюков, директор по инвестициям Т‑Капитал, назвал индустриальную недвижимость одним из самых привлекательных сегментов девелоперского рынка. По его словам, складские комплексы класса А сохраняют устойчивый спрос, а долгосрочные арендные контракты гарантируют предсказуемый денежный поток. Снижение ключевой ставки ЦБ и оживление деловой активности могут подтолкнуть переоценку реальных активов, а значит — повысить стоимость объектов в портфеле фонда.
«ЗПИФ «Индустриальный» даёт инвесторам шанс разнести риски, выдержать инфляцию и получать стабильный рентный доход без активного управления», — подытожил Митюков.
Микаэл Казарян, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate, соглашается: вложения в складскую недвижимость сейчас актуальны. Однако он отмечает, что текущие падения арендных ставок в сегменте представляют рыночный риск.
Итог прост: для тех, кто ищет долгосрочный доход и хочет сбалансировать портфель, инвестиционный фонд в складную недвижимость выглядит разумным выбором, особенно при ожидаемом снижении процентных ставок и росте деловой активности.
Однако, добавляет он, этот сегмент достаточно подвижен и имеет хороший запас прочности с точки зрения спроса, ввиду чего обладает высоким инвестиционным потенциалом.
«Рынок уже привык к покупкам складских объектов, потому что они показывают стабильно длинный финансовый поток и при небольшом количестве арендаторов более комфортны в управлении, в отличие от офисов и, тем более, торговых центров, где многочисленный состав арендаторов и достаточно волатильный поток», – объяснил эксперт.
Казарян заключил, что «Т-Инвестиции» вошли в достаточно простой и наиболее перспективный по сравнению с другими сегментами рынок.
По его словам, при грамотном выборе объекта с качественным арендатором и долгосрочным договором аренды с учетом индексации, при эффективности бизнеса арендатора и его денежных потоков, это вполне привлекательная модель – как для самого фонда, так и для потенциальных инвесторов.
Сооснователь и управляющий директор управляющей компании Manufaqtury Андрей Кулагин обратил внимание на два ключевых фактора: три из четырёх рублей в массовых ЗПИФах сегодня работают именно в недвижимости, а складской рынок возвращается в нормальное состояние.
По словам эксперта, ЗПИФы недвижимости в целом для частного капитала сегодня стали тем, чем несколько лет назад были инвестиционные квартиры, – входным билетом в арендный поток. При этом такие фонды избегают недостатков инвестиционных квартир: в частности, поиска арендатора и необходимости самостоятельно управлять объектом.
«Это уже не экзотика для узкого круга».
Банк России сообщает о росте притока в паевые инвестиционные фонды (ПИФ) до 2,8 трлн руб. к концу 2025 года. Число уникальных пайщиков уже превысило 11,5 млн, а количество владельцев массовых закрытых ПИФ (ЗПИФ) достигло 351 тыс. к 2025 году. При этом 76 % нового капитала в массовые ЗПИФ были направлены в фонды недвижимости – показатель, который явно говорит об изменении предпочтений частных инвесторов.
Эксперт Кулагин отмечает, что в этой картине особенно ярко выглядит складской сегмент. В 2023‑2024 гг., когда рынок коммерческой недвижимости был перегрет, свободных площадей почти не было. Сейчас ситуация меняется: в Московском регионе доля свободных площадей выросла с 0,7 % в конце 2024 года до 4,3 % к концу 2025 года и уже 6,1 % в первом квартале 2026 года. Это уже не гонка за дефицитом, а более предсказуемый арендный поток.
По словам Кулagина, входить в такое инвестирование удобнее, когда рынок успокаивается, а не на пике ажиотажа. Он считает логичным подход фонда «Т‑Инвестиции», ориентированного на склады класса А, уже сданные в долгосрочную аренду. «Хороший склад сегодня – это дисциплина денежного потока, а не чудо», – говорит он. В условиях волатильности других сегментов коммерческой недвижимости такие стабилизированные склады напоминают новую защитную классику для частного капитала.
Важно помнить, что речь идёт о конкретном выпуске фонда, доступном только квалифицированным инвесторам. Для частного капитала, ищущего надёжный доход, такие объекты могут стать привлекательным вариантом, но без соответствующего уровня допуска они останутся вне досягаемости массового рынка.
Финансовый советник Алексей Родин назвал закрытый паевой инвестиционный фонд «Индустриальный» продуктом для квалифицированных инвесторов, который может понравиться тем, кто ищет стабильность, а не быстрый рост.
По его словам, в фонде отбирают арендаторов так, чтобы почти полностью исключить кассовые разрывы. Это делает прогноз прибыли более предсказуемым. На рынке индустриальной недвижимости в Москве, Санкт‑Петербурге и их пригородах спрос уже в несколько раз превышает предложение – единственный в стране девелоперский сегмент, где конкуренция почти не ощущается. Именно эта переизбыток спроса Родин считает драйвером стабильного дохода.
Фонд рассчитан на десять лет. Инвесторы, вкладывающие деньги в 2026‑м году, «замораживают» их до 2036‑го. При этом доходность должна опережать инфляцию, потому что арендная ставка ежегодно индексируется по потребительскому ценовому индексу. Главное отличие – доход чистый, без комиссий управляющей компании и без девелоперской маржи.
Родин подчёркивает, что такой инструмент лучше подходит для сохранения капитала, а не для агрессивного приумножения. При падении ключевой ставки акции обычно дают более высокий результат, тогда как «Индустриальный» отстаёт.
Итог прост: если вам нужен диверсификационный кусок в бетоне и вы готовы держать его в течение десятилетия, фонд может стать надёжной опцией. Если же цель – быстрый рост, стоит взглянуть в сторону акций.
