В 2026 году в Петербурге и Ленобласти планируют сдать 374 тыс. м² складов и производственных площадей. Это на 17 % меньше, чем в 2025-м, когда ввели 437,5 тыс. м².
Около 40 % запланированных объектов — спекулятивные проекты. Если сроков придержаться, объём спекулятивного предложения в 2026‑м вырастет на 78 % и превзойдёт показатель 2025‑го.
В то же время доля сделок built‑to‑suit падает, а в рынок начинают входить новые заказчики: производственные компании.
По данным Bright Rich | CORFAC International, в первом квартале текущего года регион построил три объекта общей площадью 153 тыс. м². Крупнейший — новый корпус складского комплекса «100 к» (69 тыс. м²) в посёлке Бугры. Затем появился распределительный центр Wildberries (59 тыс. м²) в Красном Боре и производственно‑складской комплекс «Гейзер» (25 тыс. м²) в Шушарах.
К концу 2026‑го на рынок выйдет ещё 221 тыс. м² складских площадей. Среди новых объектов — «Элис» (59,9 тыс. м²), распределительный центр DNS (42,3 тыс. м²), «Reforma Предпортовая» (17,3 тыс. м²) и «Терминал 78» (17,3 тыс. м²).
На начало апреля в Петербурге и Ленобласти свободно 167,7 тыс. м² складских площадей — 2,9 % от общего объёма рынка. Вакантность в класс‑А‑объектах за январь‑март упала на 0,9 п.п.
Итог: рынок сокращается, но спекулятивный поток усиливается, а новые производственные игроки меняют структуру спроса.
Спрос на складскую недвижимость в России резко упал. По данным аналитика Maris, в первом квартале 2026 года реализовано всего 36 тыс. м² качественных складов – почти 80 % меньше, чем годом ранее. При этом весь объём ушёл в аренду, продаж не зафиксировано.
Торговля и дистрибуция всё ещё держат руку на пульсе: на их заказ пришлось 75 % всех сделок, однако количество сделок упало на 52 % по сравнению с прошлым годом. Реальный сектор сделал лишь пятую часть (25 %) и потерял 56 % к‑годового объёма.
Падение спроса на чисто складские площади открыло нишу для проектов built‑to‑suit (BTS) – зданий, собираемых под конкретного арендатора. По словам генерального директора RBNA Павла Несмачного, доля BTS в общем объёме поглощения колебалась: 2023 г. – 50 %, 2024 г. – пик около 80 %, 2025 г. – 38 %. Тренд обусловлен ростом стоимости заемного капитала, который делает спекулятивные проекты менее привлекательными.
Виктор Заглумин, сооснователь Bright Rich | CORFAC International, добавил, что строительство под заказ помогает сократить инвестиционные риски, но интерес к BTS остаётся точечным: «Крупные спекулятивные объекты сейчас не выглядят выгодно, сроки окупаемости растягиваются».
Итог ясен: рынок складов переживает спад, а инвесторы переключаются на более «подгоняемые» под клиента проекты, где риск контролируется, а возврат капитала быстрее.
В Санкт‑Пете с 2020 по 2025 год крупные застройщики построили лишь склады – ни одного производственного BTS‑объекта не появилось. Для сравнения, в 2012‑2020 годах в отрасли было сдано 47 тыс. м² классических BTS‑сделок.
Сейчас «BTS»‑модель живёт в виде собственного строительства под генподрядчиков, часто на площадках со налоговыми льготами. Спекулятивные проекты тяжёлых производств практически исчезли: готовые здания либо морально устарели, либо находятся в локациях, где бизнес уже не хочет открываться. В результате существующий фонд не способен закрыть крупный запрос, а компании вынуждены переходить к строительству «под ключ».
— Рынок сейчас довольно фрагментирован, — признаёт коммерческий директор УК «Бриз» Артём Чесноков, который курирует технопарки L618 и проект на Нефтяной дороге. — Клиенты часто не знают, что им действительно нужно. Каждый проект требует отдельного расчёта структуры и пояснения, какие решения действительно работают.
Чесноков отмечает рост интереса к формату BTS, где объект разрабатывается под конкретный технологический процесс резидента. «Промышленные компании часто знают, что им надо производить, но не могут чётко сформулировать, какой объект им нужен и сколько он будет стоить с учётом нормативов», — говорит он.
Для инвесторов это сигнал: если вы планируете открыть производство в Петербурге, готовиться к индивидуальному проектированию придётся уже сейчас, а не ждать готовых площадей. Участники рынка уже ищут генподрядчиков, способных быстро выстроить под‑ключ решения под налоговыми условиями.
Итог прост: классический склад‑ориентированный девелопмент отходит в прошлое, а спрос на гибко спроектированные производственные объекты растёт. Следующий шаг — искать партнёров, готовых реализовать BTS‑проекты «с нуля», а не пытаться адаптировать устаревшие площади.
«Одна из наиболее частых ошибок при предварительных расчётах — игнорирование градостроительных требований. Парковки, благоустройство, инженерные сети закладываются в норматив ещё на предпроектной стадии и способны кардинально изменить финансовую модель проекта», — уточняет господин Чесноков.
Технические требования объясняют, почему типовые объекты не подходят. Запросы производителей идут на площади 3–10 тыс. кв.м с нестандартными параметрами: кран‑балки, нагрузка на пол 3–5 тонн на квадратный метр, увеличенная высота потолков, большие пролёты, специальные температурные режимы. Электрическая мощность доходит до 3 МВт, потребление воды — до 100 м³ в час.
Как говорят участники рынка, сейчас на рынке built‑to‑suit выстраивается модель полного цикла — от проектирования и прохождения экспертизы до получения разрешений.
Артём Чесноков также указывает на появление относительно нового сегмента — многоэтажного light industrial в городской черте. Формат предполагает компактное размещение производственных и складских блоков в нескольких уровнях на ограниченном участке. Для Петербурга он пока непривычен.
«Сегодня рынок пока не до конца понимает, как работать с многоэтажными объектами light industrial в черте города. Но к этому формату всё равно придётся привыкнуть. Высотность позволяет эффективнее использовать землю и снижать стоимость проекта», — считает господин Чесноков.
Снижение ключевой ставки способно разморозить отложенный спрос, и в этом случае ограничивающим фактором окажется не финансирование, а дефицит подготовленных площадок с инженерной инфраструктурой. Их создание требует времени независимо от конъюнктуры.
«На горизонте 2027 года ожидается стабилизация рынка: арендные ставки перестанут испытывать резкие колебания, а спрос на BTS‑проекты сохранится прежде всего в сегментах с устойчивой долгосрочной перспективой — у крупных производителей и региональных логистических хабов. При этом определённая доля спроса может сместиться в сторону производственно‑складских комплексов формата light industrial. В целом BTS‑формат сохранит свою актуальность, адаптируясь к новым условиям и запросам бизнеса», — резюмирует господин Несмачный.
