Продажи новых домов в США в январе 2026 г. упали на 17,6 % по сравнению с декабрём и опустились до 587 000 единиц – минимум с 2022 года. Самый сильный пресс‑толчок получил Северо‑Восток: здесь падение составило 44,7 %, за ним следовал Средний Запад с уменьшением объёмов на 33,9 %.
Медианная цена новостройки также пошатнулась: за год она упала на 6,8 % до $400 000, что является самым низким уровнем с 2024 года. За последние три месяца средняя цена достигла примерно $410 000 – минимум с 2022 года.
Одновременно ипотечные ставки взлетели на 33 базисных пункта за две недели и теперь составляют 6,43 % – максимум с сентября прошлого года и самое крупное двухнедельное повышение за почти весь 2023 год.
Февраль 2026 г. ознаменовался отменой 42 тысяч сделок по покупке жилья, что составляет 13,7 % от всех сделок в стадии заключения – рекордный показатель для этого месяца.
На вторичном рынке цены на квартиры в кондоминиумах в ноябре 2025 г. упали на 1,8 % в годовом исчислении, восемь месяцев подряд фиксируют снижение. Предыдущие две месячные просадки (сентябрь и октябрь) составили 1,9 % каждый, что стало самым сильным ежегодным падением с 2012 года.
Объём продаж вторичного жилья упал до 4,14 млн домов в годовом выражении, уровней, сопоставимых с 2008‑2011 гг., когда рынок переживал один из самых тяжёлых кризисов за последние восемьдесят лет.
Итог прост: рост ставок и рост отмен сделок уже привёл к ощутимому спаду как в новостройках, так и на вторичном рынке. Похоже, покупатели сейчас предпочитают выжидать, а не бросаться в рынок.
Продажи вторичного жилья в США в текущем квартале упали на 25 % по сравнению с 2018‑2019 гг., а по сравнению с «бешеным» периодом 2‑го квартала 2020 — 4‑го квартала 2021 года — на 35 %. С поправкой на рост населения эти цифры выглядят ещё более страшно: продажи на треть ниже, чем в начале 2000‑х, на 54 % ниже, чем в пик ипотечного пузыря 2006‑2007 гг., и почти на 45 % ниже, чем в 2020‑2021 гг.
Тоже самое касается ожидаемых сделок — контрактов, подписанных, но ещё не закрытых. Их объём достиг исторического минимума: почти на 15 % ниже уровня кризиса 2008‑2009 гг., на треть ниже, чем в 2018‑2019 гг., и почти на 40 % ниже, чем в 2020‑2021 гг. Если отнять рост населения, то «реальный» спад составляет около 25 % против 2008‑2009 гг. и почти 40 % против начала 2000‑х.
И пока спрос падает, цены продолжают лететь вверх. По данным Zillow, к апрелю 2024 года средняя стоимость дома почти $360 000. До ужесточения условий кредитования в марте 2022 года ценовой пик был около $350 000; в начале 2023 года цены слегка спали, но с февраля 2023 года идут без остановки.
Сравнивая с 2019 годом, текущие цены выросли на 43‑45 %, что сопоставимо только с ростом во время пузыря 2006 года. По отношению к 2012 году цены удвоились. С учётом инфляции цены 2024 года находятся на уровне 2006‑2007 гг., когда рынок пережил пяти‑летнее падение. На этот раз цены стабильно держатся.
Причина – ограниченное предложение. Строительство новых домов в 2008‑2019 гг. шло почти вдвое медленнее, чем в 1990‑2007 гг., и после многолетнего застоя рыночные запасы почти исчерпаны.
Если спрос не восстановится, а предложение останется низким, будем наблюдать дальнейшее давление на цены. Ожидаем, что рост стоимости будет продолжаться, пока застройщики не увеличат темпы ввода новых объектов.
Медианная цена нового дома в США к 25 марта 2024 г. упала до $400 500 – это почти 19 % от пика в $496 800, зафиксированного в октябре 2022 г.
После того как цены на новое жильё достигли рекордного уровня в $496 800, они начали стремительно падать. За весь период с октября 2022 по март 2024 г. снижение составило 22 %.
На вторичном рынке ситуация хуже. В сентябре 2023 г. было продано 3,79 млн домов – минимум с 2010 года, когда отменили налоговые льготы. По сравнению с 2020‑й кв. 2020 по 4‑й кв. 2021 годовой объём продаж был на 35‑40 % ниже, а с 2017‑2019 годами – на 30 %.
Если смотреть на продажи на душу населения, текущая активность отстает от пика 2005‑2006 гг. на 55 % и является самой низкой за всю историю статистики.
Строительство новых домов тоже в спаде. Объём новостройки к 25 марта 2024 г. на 25 % меньше, чем в 2021 г., и на 35 % ниже докризисного максимума 2006 года. Тем не менее он всё ещё выше средних показателей 2017‑2019 гг. на 15 % – предложение жилья остаётся ограниченным, что слегка смягчает кризис.
По данным Zillow, цены на жильё растут уже седьмой месяц подряд, что позволило компенсировать падение цен во второй половине 2022 года. За год показатель превысил $1 млн, а прирост составил +1 %.
Итог ясен: рынок недвижимости в США находится в тяжёлой фазе. Цены на новое жильё падают, оборот вторичного рынка ниже 40‑летнего минимума, а строительство отстаёт от предкризисных уровней. Пока наблюдается небольшое восстановление цен, но без роста предложения рынок будет оставаться подавленным.
Средневзвешенная цена объекта жилой недвижимости составляет почти 350 тыс долл (исторический максимум), что на 40‑42 % выше уровня, который был перед кризисом COVID‑19.
Ситуация абсурдная – цены растут при падении продаж, что связано с инфляционными процессами (недвижимость, как возможность сохранения сбережений от обесценения), смещением спроса в дорогую недвижимость (повышает средний показатель цен) из‑за активности обеспеченных покупателей и достаточно низкого объёма предложения (накопленный эффект низкого объёма строительства последних 15 лет).
По 15‑летней сумме строительства новых домов уровень в 2023 г. на треть ниже, чем в 2005, на 23 % ниже, чем минимальный темп строительства за 50 лет до ипотечного кризиса (в 1993‑1994) и на 35 % ниже, чем пик бума на рынке недвижимости в 1986 г.
В расчёте на 1000 человек населения построили 48 домов за 15 лет, что на 40 % ниже уровня 2005 и в 2,3 раза ниже, чем в начале 1980‑х.
При стоимости недвижимости $350 тыс., взносе 20 % и 30‑летнем ипотечном кредите под 7,8 % средний ежемесячный платёж по кредиту составляет $2 тыс. без учёта налогов и страховки, а в 2019 г. при стоимости $245 тыс. и ставке 3,6 % платёж был $890.
К сентябрю 2023 г. из‑за высоких ставок на ипотеку и высоких цен доступность жилья в США снизилась до рекордно низкого уровня за несколько десятков лет.
Ситуация с доступностью жилья в США хуже, чем на пике последнего жилищного пузыря. Среднему американскому домохозяйству придётся тратить 43,8 % своего дохода, чтобы позволить себе дом по средней цене, что является рекордно высоким показателем.
После безумия во время эпидемии COVID-19, запустившего монетарный и фискальный допинг в неограниченном масштабе, цены на жилую недвижимость выросли на 30% за 2 года (по данным ФРС), что стало самым сильным ростом с 2005 и 1985 годов. В денежном выражении рост составил 12 трлн долл за 2 года с 2 кв 2020 по 2 кв 2022.
Различные агентства дают диапазон роста цен на недвижимость от 30% до 40%. Например, по данным Federal Housing Finance Agency (FHFA) рост цен на недвижимость составил 41% от апреля 2020 к июню 2022. Индекс S&P/Case-Shiller Home Price Index оценивает рост цен в 36‑37% для национального индекса за сопоставимый период. Census рассчитывает прирост в 35‑36% в среднем за два года (различаются средние и медианные оценки цен на дома, а также разброс по регионам и типам домов).
Во всяком случае, речь идет о самом сильном росте цен, как минимум с 2004‑2006 годов, достигая пиков начала 1980‑х, отмечал канал Spydell Finance. С июля 2022 фиксируется разворот тренда, где зарождается мощный и долгосрочный нисходящий тренд. Разные агентства дают широкий разброс коррекционного движения, но в данном случае важны не нюансы, а генеральное направление.
С июня‑августа 2022, смотря как считать, тренд развернулся – факт. Темпы снижения цен наибольшие с 2007‑2008 – также неоспоримый факт.
Стоимость аренды жилья стремительно растет в городах США, сжимая финансы малообеспеченных семей и вызывая сомнения в том, что пандемическая инфляция скоро исчезнет. Согласно данным Apartment List, в первой половине 2021 года медианная арендная плата в стране выросла на 9,2%.
В 1980 году в большинстве штатов США средний житель покупал свой дом до 30 лет – чаще всего в возрасте 27‑28 лет. Только в семи штатах этот возраст был между 30 и 35 годами. В 2021 году только в одном штате средний возраст покупки жилья ниже 30 лет. В большинстве штатов он находится в диапазоне от 35 до 40 лет, а в самых дорогих и ещё выше (в Калифорнии средний житель покупает своё жильё только в 49 лет).
