Банк России вчера принял решение, которое уже ощущается в новостных лентах – ключевая ставка упала до 15,5%, а значит, центр монетарной политики сделал первый шаг к ослаблению после почти двух лет жёсткой игры.
Для строительного рынка цифра 0,5 пункта кажется мизерной, но смысл важнее цифры. Долгое время ставка держалась на уровне 16 %‑16,5 %, и любой её сдвиг воспринимается как сигнал, что ЦБ готов менять курс. Большинство аналитиков в недавних опросах ставили на сохранение уровня, уходя от привычной консервативности и учитывая рост инфляции: подорожание НДС, повышение налоговой нагрузки и прочие факторы заставляли держать пальцы в иллюминаторах.
Снижение стало неожиданным, но уже называют его «позитивным». Как отметил один из участников рынка, сегодня настроение чуть менее мрачное, однако эффект «здесь и сейчас» ограничен. Главное – как будет развиваться траектория. Если инфляция не всплывёт резко, а конфликтные зоны не обострятся, можно ожидать ещё пару пунктов снижения к концу года.
Подтверждает это обновлённый среднесрочный прогноз Банка России: к 2026 году планируется диапазон среднегодовой ставки 13,5‑14,5 %. Пересчёт на текущий год даёт шанс увидеть ставку около 13 % уже к декабрю.
Для девелоперов и потенциальных покупателей это звучит как хороший сигнал. «Небольшое снижение – позитивный импульс», – сказал Максим Зорин, коммерческий директор компании «Брусники» в Санкт‑Петербурге и Ленинградской области. По его словам, даже небольшое облегчение стоимости кредитов может ускорить запуск новых проектов и повысить спрос.
Итог простой: ставка упала, рынок оживился, но игра продолжается. Следим за инфляцией, за политическими новостями и за тем, насколько быстро ЦБ будет «сматывать» политику. Если всё пойдёт по плану, к концу 2024 года мы можем увидеть ключевую ставку в районе 13‑14 % – и с ней новый импульс для строительства.
«Рыночные ипотечные программы также станут несколько доступнее, что поддержит спрос на новое жильё. Мы смотрим на динамику денежно‑кредитной политики с осторожным оптимизмом и полагаем, что дальнейшее снижение ставки, вероятно, будет плавным и поэтапным. При этом смягчение денежно‑кредитной политики — это очень важный драйвер для дальнейшего оживления рынка новостроек», — считает Зорин. Директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова отмечает, что рынок ожидал более существенного шага, однако даже текущее решение воспринимается позитивно.
«Безусловно, нам бы хотелось увидеть более существенное снижение. Шаг в 0,5 п. п. принципиально не меняет ставку по рыночной ипотеке, однако для потребителя важен системный сигнал со стороны регулятора. Сам факт снижения ставки — уже позитивная новость для рынка», — говорит она.
Коммерческий директор ГК «А101» Юрий Коган также считает, что влияние будет скорее стратегическим, чем немедленным: «Текущее снижение на 0,5% не окажет существенного влияния на спрос на рынке — ни на спрос на ипотеку, ни на спрос на недвижимость в целом. Однако оно важно для перспективы: это позволяет застройщикам развивать иные помимо семейной ипотеки инструменты продаж. Также изменение фиксирует тренд на переток денежных средств с депозитов в «бетонные метры», повышая инвестиционную привлекательность недвижимости. Считаем, это тренд в правильном направлении, и надеемся на развитие подобной динамики в ближайшей перспективе».
При этом ставка 15,5% остаётся крайне тяжёлой для экономики.
Снижение ключевой ставки на 0,5 % п.п. уже заставило банки пересматривать условия по депозитам и ипотеке. Минимальные ставки по ипотеке так и остались около 17 %, но от банков начали появляться новые программы, часть из которых чуть подрезает текущий минимум.
Для вторичного рынка такие поправки более ощутимы. Как отмечает аналитик Андрей Добрый, именно здесь спрос реагирует быстрее всего, пока новостройки, чьи цены выше, ждут реального удешевления кредита.
Кирилл Голышев, региональный директор по жилой недвижимости в «Nikoliers», говорит, что застройщики сейчас действуют осторожно: они тщательно рассчитывают финансовую модель, учитывая дороговизну проектного финансирования и высокие ставки по рыночной ипотеке. По прогнозу среднесрочного отчёта, к 2027 году ключевая ставка может упасть до 8‑9 %, и тогда девелоперская активность возрастёт, а спрос по ипотеке оживётся.
Илья Князев из «NF GROUP» напоминает, что снижение на полпроцента не превратит рынок в автопилот. Финансирование остаётся дорогим, поэтому девелоперы продолжают держать пальцы на пульсе инфляции и регулирования.
В целом ожидается, что вторичный сегмент получит импульс сразу, а первичный займёт несколько лет, чтобы отразить более мягкую кредитную политику. Девелоперы будут следить за динамикой ставок и инфляции, готовясь к постепенному росту активности.
