Складской рынок в Новосибирске перестал быть просто ставкой на спекуляцию. Город уже завоевал репутацию логистического узла Сибири, а спрос на склады растёт, несмотря на осторожную финансовую политику.
Для меня, как инвестора, вопрос сместился с «входить ли в складскую недвижимость» на «какие объекты действительно приносят предсказуемый доход». По итогам 3‑го квартала 2025 года вакантность в регионе упала до 2,8 % – в прошлом году её уровень был 3,6 %. Меньше свободных площадей значит больше конкуренции среди арендаторов, а значит и более надёжный арендный поток.
Арендные ставки держатся в диапазоне 10‑11 тыс. ₽ за квадратный метр в год (без НДС и расходов на содержание). Такие цифры позволяют планировать доход на несколько лет вперёд, а не пересчитывать их каждый квартал.
Рынок пополняют новые комплексы классов A и B, спроектированные под нужды современных логистических операторов, e‑commerce и дистрибьюторов. Форматы варьируются от холодных ангаров до технологичных складов премиум‑класса, но только объекты, расположенные рядом с ключевыми магистралями и вылетными направлениями, сохраняют ликвидность при любых рыночных колебаниях.
Итог: если ищете стабильный арендный доход, выбирайте склады вблизи транспортных коридоров и проверенных логистических зон – они уже доказали, что способны удерживать низкую вакансию и предсказуемый уровень аренды.
В конце 2025 года площадь складов класса A‑B в Новосибирске превысит два миллиона квадратных метров – цифра, ставящая город на второе место среди региональных миллионников после Екатеринбурга.
Спрос делится на три типа помещений. На окраинах находятся неотапливаемые склады: их аренда дешевле, но спрос стабилен, потому что бизнес использует их для сезонного хранения. В Первомайском и Ленинском районах – современные тёплые склады, которые выбирают логистические и торговые компании за комфорт и непрерывный доступ. И, наконец, многофункциональные объекты в торгово‑выставочных комплексах, где склад сочетается с офисом или магазином. Такие площадки привлекают арендаторов быстрее и почти не простаивают – важный показатель для инвестора, который живёт арендным потоком.
NF Group предупреждает, что рост предложения не гарантирует отсутствие рисков. При ужесточении финансовой политики и сокращении кредитных линий новые проекты могут замедлиться. Для уже построенных объектов это, наоборот, плюс: ограниченный доступ к качественному складу поддерживает цены на аренду.
В RE:INO мы рассматриваем склад не как квадратные метры, а как финансовый актив. Оцениваем текущую ставку, стабильность спроса, профиль арендатора, перспективы локации и расходы на владение. Цель – подобрать объект, который будет генерировать доход без постоянного поиска новых арендаторов и без драматических колебаний арендных ставок.
Рынок складской недвижимости в Новосибирске уже вышел из фазы спекуляций. Выигрывают не самые дешёвые, а самые удобные и хорошо расположенные здания. Те, кто умеет подобрать такой склад, получают стабильный арендный поток, а всё остальное – лишь лишние затраты из собственного кармана.
Итог прост: инвестировать в склад в Новосибирске имеет смысл, если объект отвечает реальным потребностям бизнеса и находится в зоне, где спрос сохраняется даже при финансовой напряжённости.
