Москва. 9 декабря. ИНТЕРФАКС – Рынок коммерческой недвижимости РФ в этом году продолжил тенденции прошлых лет, однако впереди грядут изменения.
Эксперты рассказали «Интерфаксу», как вел себя рынок в течение года, а также дали прогноз на будущее.
На рынке коммерческой недвижимости по итогам года ожидаются рекорды. Так, по словам партнера NF Group Станислава Бибика, совокупный объем инвестиций может составить 1,1 трлн рублей – это вложения и в коммерческую недвижимость, и в площадки под девелопмент.
Из них примерно 419 млрд рублей – это инвестиции в офисы, около 7 млрд рублей – в торговую недвижимость, порядка 180 млрд рублей – в склады, примерно 14 млрд рублей – в гостиницы. Остальное вложили в площадки под девелопмент, пояснил Бибик.
При этом доля иностранных инвесторов находится на уровне 10% (110 млрд рублей). В 2023 году сделок с активами зарубежных компаний и фондов было 29% (254 млрд рублей).
Как ни удивительно, избрание Дональда Трампа на пост президента США заинтересовало и российских игроков на рынке недвижимости.
Ожидается, что в 2025 году западные компании, в том числе работающие в сфере недвижимости, поспешат вернуть свои позиции на российском рынке, считает глава Российского фонда прямых инвестиций (РФПИ) Кирилл Дмитриев.
«Прагматизм администрации Трампа дает надежду на восстановление системы глобальной безопасности. Это может стать катализатором для возобновления глобального экономического сотрудничества и укрепления доверия между странами», – отметил глава РФПИ.
Однако с этим не согласны консультанты.
Например, Бибик прогнозирует чуть более 1% доли иностранных вложений в коммерческую недвижимость РФ. Всего ожидается около 500-700 млрд рублей инвестиций в недвижимость страны.
«Объем ввода по итогам года может достигнуть 6,4 млн кв.м, что станет рекордом за десять лет», — подчеркнул он.
Повторимся: значительную долю вложений на рынке коммерческой недвижимости занимают офисы. Зачастую аналитики приводят данные по Москве, поскольку именно здесь обычно находятся главные офисы компаний.
Предварительно, по итогам года в столице построят 578 тыс. кв.м офисов, что вдвое превышает результат 2023 года (280 тыс. кв.м), уточняет старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP Ирина Хорошилова.
У экспертов CMWP на счет ожидаемого ввода своё мнение. Директор, руководитель департамента исследований и аналитики компании Полина Афанасьева подчеркнула, что фактически в срок вводится только 30-40% заявленных помещений.
«Кроме того, 30% ранее анонсированных к вводу площадей в 2024 году уже были перенесены на 2025 год», — пояснила Афанасьева.
«В 2025 году мы увидим эффект начавшегося в конце 2024 года замедления деловой активности и более осторожную инициативу новых крупных сделок на фоне дорогих денег, отсутствия вариативности в выборе опций и размытого горизонта планирования», — добавила Афанасьева.
Теперь о спросе и вакансии. Директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP уточнила, что наибольшим спросом в 2024 году пользовались офисы класса А – 56%.
«Ранее класс B всегда занимал большую долю рынка за счет того, что на помещения класса B приходится 70% общего офисного стока. До конца года мы не ожидаем критических изменений в соотношении классов», — заявила эксперт.
В конце года доля свободных офисов в Москве составит 4,3% – это абсолютный минимум с 2008 года, рассказала Хорошилова.
Усиление дефицита отмечается в сегменте аренды офисов: общий объем доступных помещений за год упал на 45%, до 550 тыс. кв.м. На этом фоне собственники объектов повышают среднюю ставку темпом выше инфляции. Соответственно, уже в следующем году средний рост запрашиваемой ставки может достигнуть около 20%, прогнозирует эксперт CORE.XP.
«Доля вакансии офисов во всем мире растет, а у нас снижается», — отметил, в свою очередь, владелец Nikoliers.
Похожая ситуация с вакантностью на рынке складов Московского региона, считает Казанский. Предварительно, по итогам года доля свободной складской недвижимости здесь составит менее 1%.
«Однако стоит отметить, что после начавшегося в четвертом квартале 2024 года охлаждения спроса, на рынок начали выходить новые предложения. Об этом свидетельствует тот факт, что уровень вакансии с датой доступа в ближайшие шесть месяцев по состоянию на начало декабря составляет 1,2%», — добавила Афанасьева.
По её словам, блоки площадью менее 10 тыс. кв.м занимают 76% в структуре вакансии. В этом году средняя площадь сделки достигла 20 тыс. «квадратов». Нехватка крупных складских помещений вынуждает участников рынка заключать сделки с площадями по модели build-to-suit (BTS).
При этом спрос в Москве за год упал на 10 % и составил 2,953 млн м², приводит данные Казанский. По его данным, общий объём предложения вырос на 8 % до 25,480 млн м².
Что касается ввода складов в Московском регионе, он увеличился на 15 % за год до 1,928 млн м², уточнил эксперт.
«В 2025 году рынок складской недвижимости продолжит существовать в жёстких экономических условиях. Игрокам рынка будет сложно принимать решения о заключении сделок, что сдержит активность по заключению новых сделок. (…) Ожидаемый рост нового строительства в 2025 году по сравнению с 2024 годом будет продиктован закрытыми BTS‑сделками в начале текущего года», — прогнозирует Афанасьева.
Но складской рынок активно развивается и в других субъектах России. По предварительным данным, в регионах ввод по итогам года составит 2,248 млн м², а в Санкт‑Петербурге – рекордные 1,096 млн м². В обоих случаях показатели только растут, пояснили в компании Nikoliers.
Казанский добавил, что по всей России набирают популярность склады формата light industrial и многоэтажные объекты.
На рынке торговой недвижимости повторяется тенденция прошлых лет — рост ввода малоформатных торговых центров.
Тем не менее, несмотря на это, в 2025‑2027 годах можно ожидать рост вводимых объектов среднего размера по всей России, пояснила представитель CMWP.
Предварительно, в Москве по итогам года откроют 272 тыс. м² торговых центров, хотя в прошлом году ввод торговых площадей был на уровне 38 тыс. м², уточнила региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
В 2025 году, по прогнозам эксперта, могут ввести 356 тыс. кв.м. Вакантность в торговых центрах по итогам 2024 года составила 7%, отметила Хакбердиева.
Для сравнения: в прошлом году доля свободных площадей была на уровне 8,4%, а в следующем она может составить 8%.
Практически такого же мнения придерживается директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP. «В 2025 году доля свободных площадей будет сокращаться, новое строительство не станет фактором давления на показатель ввиду освоения площадей развивающимися ритейлерами. Российский рынок продолжит пополняться новыми брендами, многие из которых уже анонсировали свои планы», — прогнозирует Афанасьева.
Игроки рынка и государство большое внимание уделяют и туризму. В его развитии большую роль играет наличие достаточного количества гостиниц.
Ещё один вид недвижимости, который помогает в развитии туризма – сервисные апартаменты. В Москве по итогам года представлено 2,9 тыс. номеров.
Известно, как этот рынок наиболее развит в Санкт-Петербурге: там представлено 7,5 тыс. номеров, подчеркнули в Nikoliers.
