Light industrial – пока что ниша, но она растёт. По данным NF Group, такие объекты занимают едва 0,5 % от всего складского рынка России, однако спрос на них держится уже несколько лет.
Почему? Во-первых, малый и средний бизнес долго скитался по старым промзонам. Там оборудование старое, инфраструктура устарела, а территории уже перестраивают под жилую застройку. В результате появляются пустые площадки без готовых решений для гибкой аренды.
Во‑вторых, онлайн‑торговля набирает обороты. Каждый новый интернет‑магазин ищет место, где можно быстро принимать, упаковывать и отгружать товар. Light industrial предлагает под одну крышей производство, склад, офис и даже шоу‑рум – всё, что нужно без лишних переездов.
Размеры таких объектов небольшие: от 500 кв. м и выше. Они рассчитаны на «лёгкие» производства – сборку, упаковку, небольшое машиностроение – и позволяют арендатору быстро менять конфигурацию пространства.
Для инвесторов это шанс войти в сектор, где конкуренция пока невысока, а спрос растёт. Оценки экспертов «РБК‑Недвижимость» указывают на стабильный рост арендных ставок и быструю окупаемость в границах от пяти до семи лет.
Если хотите протестировать рынок, ищите площадки от 500 кв. м в регионах, где старые промзоны уже преобразуют, и ориентируйтесь на арендаторов из e‑commerce и SME. Такой подход позволяет снизить риски и быстро собрать доход.
Площадь типичных light‑industrial объектов небольшая – от 500 м², в среднем 1,5–2 тыс. м². При этом такие помещения могут занимать большую территорию, если собрать их в несколько блоков.
Главная причина их популярности – гибкость. Конструкция построена так, чтобы легко подстроить колонны, нагрузку пола и высоту под конкретные нужды. При необходимости в стены без проблем вмонTAжировать дополнительные инженерные сети – электроснабжение, водопровод, отопление.
Размещение тоже играет роль. Light‑industrial часто строятся в черте города или у крупных транспортных артерий. Это сокращает время доставки, упрощает доступ персонала и делает объект более привлекательным для арендаторов.
По сравнению с традиционными складскими площадями, где минимум — несколько тысяч квадратных метров, здесь можно купить или арендовать помещение всего от 500 м². Это открывает возможность разместить небольшое производство прямо в городском районе, где крупные склады обычно отсутствуют.
Старые промзоны иногда предлагают близкое расположение, но их инфраструктура часто отстаёт от требований современных компаний. Light‑industrial заполняет этот пустой промежуток, предлагая повышенные мощности электроэнергии, воды и отопления, а также возможность гибко настроить использование участка.
Владельцы таких объектов стремятся расширить перечень видов разрешённого использования (ВРИ), чтобы привлечь как можно более широкий спектр резидентов – от сборочных линий до логистических операторов.
Итог: легкие индустриальные пространства позволяют бизнесу разместить производство в непосредственной близости к городу, сохранив при этом нужный уровень инженерных возможностей и доступности.
В light industrial производство и административные помещения находятся в едином пространстве, что удобно для управления процессами, а также в тех случаях, когда помимо производства необходимо разместить шоурум или торговый зал. Локация в городе позволяет сотрудникам и клиентам легче и быстрее добираться до объекта.
Стоимость продажи 1 кв. м объектов light industrial выше, чем в складских комплексах сопоставимого уровня, в том числе из-за более дорогой земли в городских локациях. Однако и ставка аренды в таких проектах выше складской в среднем на 30–40 %. При этом, также как и в классических складах, договоры аренды в сегменте долгосрочные и, как правило, предусматривают ежегодную индексацию ставки.
Основная часть арендаторов light industrial — малый и средний бизнес. Арендаторами от производств в light industrial часто становятся мебельные фабрики, производители упаковки, фармацевтические компании, сборочные производства, а также компании, занятые в легкой и пищевой промышленности.
Такие помещения подходят для размещения бизнеса по ремонту автотранспорта и data‑центров.
Удобное расположение light industrial вблизи крупных городов особенно привлекает представителей электронной торговли, которые могут обустраивать в них районные распределительные центры и пункты выдачи заказов.
По словам регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константина Фомиченко, существенную долю покупателей объектов light industrial составляют инвесторы, которые сдают площади в аренду или перепродают их, зарабатывая на росте стоимости квадратного метра.
В Москве за 2022 год ввели в эксплуатацию лишь 99 000 м² площадей light‑industrial класса A и B. Маленькая цифра в условиях растущего спроса уже ощущается как дефицит.
Константин Фомиченко, региональный директор NF Group, объясняет, почему бизнесу нужны такие объекты: небольшие производства и склады требуют современного инженерного оснащения и удобного доступа к дорогам. «Для компаний, у которых товарооборот не требует огромных площадей, light‑industrial — оптимальное сочетание качества и местоположения», — сказал он.
Эксперты связывают ограниченный объём новых построек с тем, что в Московском регионе сейчас работает только 12 завершённых или строящихся комплексов такого типа, добавил Антон Алябьев, старший директор CORE.XP. Плюс несколько проектов находятся в стадии планирования.
По мнению Фомиченко, предстоящие изменения в правилах промышленной ипотеки могут подтолкнуть инвесторов к возведению новых объектов. Если кредитные условия станут проще, появятся новые площадки, а текущий разрыв между предложением и спросом начнёт сокращаться.
Итого: рынок light‑industrial в Подмосковье ограничен, но спрос растёт. Ожидаемые поправки в ипотечном регулировании обещают ускорить строительство, и уже в ближайшие годы мы, скорее всего, увидим рост предложения, который согнет текущий дефицит.
С начала 2020 года рынок light‑industrial почти удвоился: объём продаж вырос на 91 %, а арендные ставки – на 56 %.
Самый востребованный формат – площади от 800 до 1500 м². Около четверти покупателей – частные инвесторы, которые покупают площади для сдачи в аренду.
«Производственно‑складская недвижимость остаётся привлекательной как для конечных пользователей, так и для инвесторов», – отмечает Антон Алябьев, старший директор CORE.XP. «Light industrial – один из самых перспективных продуктов для вложений».
Константин Фомиченко советует подбирать стратегию под цели инвестора. Если нужен пассивный доход, окупаемость проекта обычно составляет 10–12 лет. Спекулятивные продажи после ввода в эксплуатацию тоже обещают хорошие результаты: за три года стоимость квадратного метра в этом сегменте ежегодно повышалась в среднем на 30 % (данные NF Group).
В Московском регионе особый интерес вызывает промышленный парк «Бутово» (Южное Бутово, проектируемый проезд, 189) – он уже попал в короткий список самых перспективных комплексов light‑industrial.
Итог: рост спроса и арендных ставок делает light‑industrial надёжной площадкой для инвестиций с длительным сроком окупаемости и высокой доходностью при перепродаже.
На Варшавском шоссе, в 5 км от МКАД, возводят новый промышленный парк «Бутово». Третье здание будет построено в формате light industrial, а два остальных – в обычном промышленном виде.
Территория огорожена, охраняется, к ней есть прямой оборудованный въезд. Планируют сдать объект в эксплуатацию к середине 2023 года.
Парк предлагает несколько десятков вариантов планировок блоков. Стандартных «нарезок» нет – каждый покупатель может собрать помещение под свои задачи. Все подключения к городским сетям уже проведены, а каждый блок работает автономно, так что можно ставить тяжёлое оборудование и встраивать дополнительную инженерную инфраструктуру.
Блоки имеют отдельный вход, офисно‑бытовую часть и парковку для грузовых и лёгковых машин. В производственной зоне минимум один разгрузочный док, но их количество можно увеличить или добавить пандус.
Для сотрудников удобен общественный транспорт: до автобусной остановки 5 минут ходьбы, до станций МЦД‑2 «Бутово» и «Щербинка» – 20 минут.
Застройщик ПИК предлагает купить блок сразу или в рассрочку. По их расчётам, при долгосрочном арендатном договоре и последующей продаже инвестиции могут приносить около 20 % годовых в течение пяти лет. Антон Алябьев из CORE.XP назвал средний срок окупаемости проекта семью годами.
Спрос на площадки делится поровну между покупкой и арендой. Часть инвесторов – частные лица, им предлагаются брокерские услуги по сдаче в аренду, что избавляет от лишних хлопот.
Если ищете место для производства с гибкой планировкой и готовой инфраструктурой, парк «Бутово» стоит рассмотреть уже сейчас.
