В 2022 году увеличился интерес россиян к покупке зарубежной недвижимости, и этот тренд продолжает нарастать в 2023 году. Основные мотивы таких приобретений состоят в желании переехать, сохранить капитал и, по возможности, этот капитал увеличить.
Chairwoman Kalinka Group Екатерина Румянцева отмечает, что покупатели внутри России стали более осторожными, стремясь минимизировать риски; они предпочитают завершенные проекты или объекты на финальной стадии строительства, избегая участия в долгосрочных и инвестиционных проектах на этапе котлована.
На фоне роста спроса на зарубежную недвижимость россияне принимают решения быстрее. За прошлый год интерес к заграничной недвижимости удвоился. Однако меняются и приоритеты покупателей. Для многих инвесторов, с которыми сотрудничает компания, важнее не просто увеличить капитал, а сохранить его покупательную способность.
Это акцент привел к большей необходимости обеспечения высокой ликвидности объектов: покупатели все чаще выбирают квартиры и дома меньшей площади, так как такие объекты легче перепродать.
Еще одним важным критерием при выборе страны для покупки недвижимости стала возможность получения гражданства или вида на жительство. Это говорит о стремлении россиян найти «запасной аэродром» в условиях текущей неопределенности.
Учитывая эти факторы, фаворитами среди стран для инвестиций в недвижимость продолжают быть те, которые предлагают такие программы, что позволяет покупателям не только вложить средства, но и обеспечить себе дополнительные возможности за границей.
В последние годы изменение политики стран Европы по отношению к россиянам привело к смещению интересов покупателей недвижимости. Ранее «золотые паспорта» можно было получить в Греции и Португалии, однако с 2022 года эти государства начали отклонять заявки россиян. В результате, покупатели начали искать возможности в странах, которые имеют более благожелательное отношение к России.
Поскольку санкции усложняют финансовые транзакции, ключевым фактором выбора стала простота процесса получения недвижимости и легкость переводов средств из российских банков.
Согласно статистике, в 2022 году россияне активно приобретали недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) и Турции. В I квартале 2023 года россияне занимали лидирующие позиции по числу сделок в Турции, в частности в Стамбуле и Анталье, где каждый месяц покупали более 1000 объектов. Хотя к маю количество сделок уменьшилось до 991, россияне продолжают вести на рынке.
Также привлекательность Турции подогревается возможностью получения гражданства при инвестициях от $400 000 или вида на жительство за покупку недвижимости от $75 000 (или $50 000 в некоторых регионах).
Соседние ОАЭ, особенно Дубай, стали излюбленным направлением для состоятельных россиян. Эти изменения в спросе и условиях покупки указывают на адаптацию клиентов к новым экономическим и политическим реалиям, что ставит Турцию и ОАЭ в авангард выборов для российских инвесторов в зарубежную недвижимость.
Дубай, который активно развивается и становится центром делового движения, не вводил санкций в отношении россиян. Здесь население в основном состоит из иностранцев, получающих резидентскую визу, в том числе через покупку недвижимости.
В I квартале 2023 года наблюдается рост интереса россиян к рынку недвижимости Бахрейна, где доля российских покупателей на первичном рынке увеличилась на 30% по сравнению с прошлым годом. Кроме того, россияне проявляют интерес к недвижимости в таких странах, как Таиланд, Кипр, Португалия и Греция, однако их доля сделок значительно уступает Турции и ОАЭ. Среди стран СНГ Грузия также привлекает внимание: в 2022 году россияне приобрели здесь больше жилья, чем другие иностранцы.
Турецкий рынок недвижимости показывал стремительный рост, увеличившись на 168,7% в 2022 году, с продажами почти 1,5 миллиона объектов. К тому же, доля сделок с иностранцами возросла на 4,6%. Основными факторами этого роста являются активный туризм, способствующий спросу на аренду, отличное географическое положение, а также высокие темпы строительства.
Однако рынок иногда сталкивается с трудностями, как было в феврале, когда мощные землетрясения снизили спрос из-за разрушения зданий. В результате, стоимость квартир в более безопасных районах значительно возросла. В дальнейшем покупатели будут учитывать сейсмические риски при выборе объектов недвижимости.
В текущей ситуации рынок недвижимости восстанавливается, а покупатели начинают возвращаться. Например, по данным Турецкого центробанка, рынок недвижимости в Турции в марте 2023 года вырос на 5,4%. В то же время, начиная с 2022 года, рынок недвижимости в ОАЭ демонстрирует заметный рост цен.
В частности, элитная недвижимость Дубая в первом квартале 2022 года подорожала на 58,9% по сравнению с тем же периодом 2021 года. Средняя стоимость жилья в новых многоквартирных комплексах в 2022 году достигла 1,4 млн дирхамов (примерно 32 млн рублей), а ценовой диапазон на виллы на первичном рынке составил около 2,6 млн дирхамов (60 млн рублей). К тому же, в ходе этого роста цены на квадратный метр жильё увеличились на 18% для квартир и на 41% для вилл.
Хотя некоторые аналитики указывают на возможный перегрев рынка, исследование UBS показало, что цены в Дубае справедливы и обусловлены курсом властей ОАЭ на привлечение инвестиций и рабочей силы.
Как бы то ни было, перед покупкой недвижимости важно учесть ряд особенностей, которые могут различаться в зависимости от страны. Прежде всего, следует обратить внимание на вопросы налогообложения, особенно если планируется получать доход от аренды. Также важны особенности комплаенса в местных банках: какие документы могут потребоваться и сколько времени займет проверка.
Наконец, стоит выяснить условия международных денежных переводов, такие как сроки зачисления средств и необходимость открытия локального банковского счёта.
С начала пандемии наблюдается рост интереса к онлайн-сделкам в сфере недвижимости, однако местные агентства могут не обратить внимание на важные характеристики объектов. Поэтому целесообразно проводить личные осмотры перед осуществлением покупки.
При выборе страны для инвестиций важным фактором является климат, который непосредственно сказывается на рынке недвижимости. Например, в Дубае в период с мая по сентябрь спрос на аренду жилья значительно снижается из-за жары, превышающей 50°C, что вынуждает многих покидать страну. Также стоит учитывать, что стихийные бедствия, такие как землетрясения в Турции, меняют подход девелоперов к строительству, что может привести к увеличению цен на недвижимость. Объекты в уязвимых зонах, наоборот, теряют свою стоимость, так как владельцы стремятся продать их как можно быстрее.
Кроме того, культурные и традиционные аспекты также оказывают влияние на рынок. Например, во время Рамадана в ОАЭ взгляды на рынок могут быть искажены: хотя многие считают, что активность снижается, наш опыт показывает, что это не так. В этот месяц люди часто собираются вместе, что увеличивает спрос на краткосрочную аренду вблизи мечетей.
Инвесторам, желающим вложить средства в недвижимость в ОАЭ, следует учитывать, что высокий спрос на новые проекты может привести к утрате ликвидности объектов, так как застройщики продолжают запускать множество новостроек. Это может создать проблемы с возможностью перепродажи. Перед принятием решения о покупке инвестиционной недвижимости рекомендуется тщательно проанализировать рынок и провести исследование.
На рынке недвижимости возникает проблема с перепродажей объектов, особенно больших жилых комплексов с 600–800 квартирами, из-за увеличения предложения. Чтобы уменьшить риск потери ликвидности, целесообразно рассматривать более нишевые проекты.
Динамика рынка Дубая характеризуется скачкообразным поведением: после значительного роста часто наступает период затишья и возможной коррекции цен, что может снизить доходность от инвестиций и усложнить продажу объектов. Однако в данный момент нет очевидных признаков остановки роста рынка.
Сейчас главная трудность при покупке недвижимости за границей заключается в международных платежах. Не все банки за рубежом готовы принимать транзакции из России; некоторые очень тщательно проверяют происхождение средств. В ряде «недружественных» стран, таких как Литва, были введены запреты на продажу недвижимости россиянам, а получение карточки ВНЖ стало проблематичным.
В отличие от них, «дружественные» страны, такие как ОАЭ, Турция и Таиланд, остаются более лояльными и позволяют проводить сделки без особых сложностей. Тем не менее, в этих странах наблюдается дефицит новостроек, что требует от инвесторов приобретения объектов на начальных этапах строительства и надежды на рост цен в будущем для успешной перепродажи.
Дубай предлагает благоприятные условия для покупателей недвижимости из России, без каких-либо ограничений и интереса к происхождению средств. Здесь имеется возможность проведения сделок с использованием криптовалюты, таких как Bitcoin, Etherium и Ripple (XRP), с наибольшей популярностью Bitcoin.
Процесс обмена валюты на дирхамы происходит через проверенные площадки и отличается быстротой и прозрачностью.
С точки зрения инвестиций, недвижимость на Ближнем Востоке значительно более выгодна, чем в Турции, Таиланде или на Кипре, с доходностью от 7 до 8% в год. Эта цифра варьируется в зависимости от типа недвижимости: например, офисы премиум-класса приносят 6,75–7,25%, а жилая недвижимость — 7–7,5%.
В то же время, в Турции недвижимость чаще покупают для получения паспорта и проживания, с доходностью от аренды в Стамбуле всего 2–4% годовых и до 5–10% на побережье, однако там цены на апартаменты значительно выше.
В Турции наблюдаются землетрясения, что может снизить инвестиционную привлекательность жилья в некоторых регионах. Однако современные жилые комплексы проектируются с учетом сейсмоустойчивости, что значительно повышает надежность для инвесторов.
Важно отметить, что жилье, приобретенное по инвестиционной программе, возможно перепродать только после трех лет владения.
В течение ближайших двух лет страны Ближнего Востока, в частности ОАЭ, будут набирать популярность среди инвесторов благодаря активному развитию инфраструктуры, экономики и новым бизнес-возможностям. Эмираты, например, попали в мировой рейтинг наиболее привлекательных рынков по версии «Kearney’s FDI Confidence Index», что подтверждает их растущий инвестиционный интерес.
В ОАЭ ожидается приток инвестиций в результате реализации амбициозных проектов, таких как город «Масдар» с нулевыми выбросами углерода. Согласно прогнозам аналитиков CBRE, ВВП Эмиратов вырастет на 2,4% в 2023 году, а неуглеродный сектор — на 3,8%.
Ситуация на рынке офисной недвижимости также улучшилась: аренда в классах Prime, Grade A, Grade B и Grade C возросла на 13-28%. Дубай, как главная инвестиционная точка, демонстрирует значительный рост: в первом квартале 2023 года количество заключенных арендуемых договоров увеличилось на 40,7% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.
Кроме того, стоит обратить внимание на Абу-Даби, где сосредоточено свыше 80% капитала страны и который открывает новые перспективы для размещения инновационных компаний.
С 2019 года иностранцы получили возможность приобретать недвижимость в Абу-Даби, что значительно увеличило количество сделок в этом эмирате. В первом квартале 2023 года ведущий застройщик Aldar Properties зафиксировал рост чистой прибыли на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составившую $227,6 млн.
Кроме того, Оман представляет собой привлекательную альтернативу на Ближнем Востоке. Здесь иностранные инвесторы могут владеть недвижимостью на 100%, благодаря лояльному законодательству. Стабильная экономика и политическая обстановка также способствуют интересу к этому рынку. Инвесторы, приобретающие недвижимость от 250 000 оманских риалов (примерно 56 млн рублей), получают визу резидента на срок от 5 до 10 лет, что распространяется на всю семью, включая детей.
К тому же Оман отменил двойное налогообложение с Россией, что сделает инвестиции в недвижимость более выгодными, особенно для бизнеса. Важно также следить за новостями из Саудовской Аравии, поскольку страна активно стремится к увеличению населения; в будущем там могут быть разрешены покупки недвижимости иностранцами, что сделает ее конкурентной по сравнению с Эмиратами.
Несмотря на сложности, спрос россиян на европейскую недвижимость по-прежнему сохраняется. Страны, такие как Португалия, Италия, Испания и Греция, всё ещё доступны для покупки, несмотря на риски и ограничения со стороны ЕС. В то же время, с учётом растущего интереса и благоприятных условий, недвижимость на Ближнем Востоке, в Турции и Азии становится все более привлекательной для российских покупателей. Особенно это касается ОАЭ, где перспективы для инвестиций выглядят многообещающими.
