В начале 2026 года российский рынок жилья получил неожиданную подпитку: за несколько месяцев количество проданных ипотеки‑квартир удвоилось по сравнению с 2024 годом. По данным ЦБ, в 2025 году через досрочную продажу было погашено кредитов на 1,3 млрд руб., а в четвертом квартале эта цифра достигла 425 млн руб., то есть вдвое превышает аналогичный показатель 2024 года. Кроме того, в конце 2025 года закрыты ипотечные обязательства на 757 млн рублей – почти на 200 млн рублей больше, чем годом ранее.
Почему россияне бросаются откупать собственные стенки? У большинства покупателей ипотека — длительный финансовый груз. Досрочная продажа позволяет избавиться от ежемесячных платежей, сократить общий долг и, в случае падения цен, избежать потери стоимости. Считается, что рост спроса на такие сделки связан с повышением ставок, ростом стоимости квадратного метра и желанием инвестировать свободные средства в более ликвидные активы.
Но продажа залогового жилья — не просто подписать договор. По закону объект остаётся в залоге до полной выплаты кредита, а значит каждая сделка требует согласования банка. Продавец рискует: если банк откажет в разрешении, сделка сорвётся, а покупатель останется без жилья и без права собственности. Для покупателя главная проблема — невозможно получить чистый титул, пока банк не снимет обременение. В результате многие сделки заканчиваются длительными переговорами, а иногда — отказом от покупки.
Какие квартиры сложно продать? Наиболее проблемные – это объекты с ограничениями в реестре ипотечных залогов: жильё, где банк уже объявил дефолт, имущество, подверженное аресту, или квартиры, находящиеся в судебных разбирательствах. В таких случаях банк может потребовать досрочное погашение долга или полностью отказать в передаче прав.
Итог прост: рынок досрочных продаж сейчас в плюсе, но участникам нужны план и готовность к бюрократии. Если вы рассматриваете продажу своей ипотеки, заранее обсудите условия с банком и проверьте наличие обременений – иначе «быстрый» выход может обернуться лишними затратами.
Осенью 2024 года правила продажи залоговых квартир изменились кардинально. Раньше продавать такое жильё мог лишь банк – и делал это через публичный аукцион, затягивая процесс до двух месяцев. Тогда покупатели находились быстро, особенно если в ипотеке оставался небольшой остаток.
«Одна из первых сделок, которую я закрыла, была в Алтуфьево около десяти лет назад», – вспоминает частный риелтор Татьяна Мамонтова, член Российской гильдии риелторов. «Банк уже покрывал большую часть кредита, осталось 2,5 млн рублей из 7 млн. Квартиру нашли сразу – объекты с небольшим остатком заимствования продаются проще».
Новая схема позволяет заемщику самому выставлять залоговую квартиру на продажу. Если цена превышает размер задолженности, разница переходит продавцу после вычета расходов банка. На бумаге всё выглядит привлекательно, но реальность оказалась иной.
«Ставки по кредитам выросли, покупательская способность понизилась», – отмечает Мамонтова. «Найти покупателя теперь сложнее, особенно на первичном рынке». За последние два года рынок «перепродажи» трансформировался: рост процентных ставок и экономическая неопределённость заставили потенциальных покупателей задумываться дважды.
Для тех, кто оформил ипотеку в 2023 году и уже сталкивается с дополнительными расходами, совет прост: подготовьте полную документацию, расчитайте реальную сумму, которую сможете получить после вычета банковских комиссий, и будьте готовы к более длительному поиску покупателя. Продавать залоговую квартиру теперь можно без посредничества банка, но без должного планирования процесс может затянуться.
Итог ясен: новые правила дают свободу, но требуют от продавца более тщательной подготовки и реалистичных ожиданий.
По данным «Авито», на российском вторичном рынке жилья более двух миллионов квартир, и почти 25 % из них помечены как «в залоге». В Москве ситуация чуть лучше: каждую десятую проданную квартиру покупатели берут в ипотеку, и эта доля растёт последние два‑три года, отмечает аналитик Татьяна Мамонтова.
Почему так? Специалисты связывают рост досрочного погашения с тем, что обслуживать жилищные кредиты становится всё сложнее. В 2023 году банки стали предлагать ипотеку по рыночным ставкам, требуя минимум 20 % первоначального взноса и часто накладывая тяжёлую долговую нагрузку, поясняет Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис». Для части заёмщиков такой пакет оказался непосильным: по данным ЦБ, к концу 2025 года проблемная ипотечная задолженность удвоилась и составила 205 млрд рублей.
Продажа квартиры в таком положении – единственный способ выйти из финансовой ловушки без штрафов и потери кредитной истории, по мнению экспертов. Многие берут ипотеку «на эмоциях», слушая советы вроде «лучше платить за своё, чем за съёмное», и потом оказываются в долговом тупике. Пример из практики: клиентка в Москве в прошлом году оформила ипотеку с 30‑процентным взносом, но уже сейчас рассматривает продажу, чтобы не давать долгам расти.
Если цифры говорят сами за себя, рынок нуждается в более строгих критериях выдачи и ответственности со стороны заёмщиков. Пока же продавцы обязаны искать покупателей, готовых взять на себя уже обременённые объекты.
Кредит был рассчитан на 20 лет, с ежемесячным платежом около 120 тысяч рублей. Женщина выплачивала его несколько месяцев, а затем поняла, что взвалила на себя непомерное бремя на всю сознательную жизнь. В итоге квартиру она продала.
Есть и другая категория продавцов ипотечных квартир — собственники‑инвесторы. «Люди заходили в новостройки, часто по льготной ипотеке, дом сдался — они фиксируют результат и продают объект», — рассказывает управляющий директор МИЭЛЬ «В Новых Химках» Леонид Львович.
Также заемщики нередко продают залоговое жилье по жизненным обстоятельствам: расширение жилплощади, переезды, разводы, добавляет эксперт.
Что касается типа квартир, то с ипотекой продают любое жилье: студии, однокомнатные, двухкомнатные, многокомнатные лоты. «Чаще всего на рынке оказываются взятые в ипотеку большие и дорогие квартиры — эдакие неповоротливые активы», — делится наблюдениями Татьяна Мамонтова.
Студии и однокомнатные квартиры, реже двухкомнатные, как правило, выставляют на продажу незадачливые инвесторы, добавляет Львович.
Однушки, студии, апартаменты, особенно взятые на льготных условиях, продают в самых редких случаях, практически никогда, за них держатся до последнего.
Единственные собственники, кто почти не продает ипотечных квартир, — обладатели льготных кредитов. Жилье досталось им фактически в рассрочку, с минимальной переплатой, поэтому они им дорожат. Более того, особо предприимчивые граждане стараются использовать все возможные госпрограммы, дотации и льготы от государства, замечает Татьяна Мамонтова: «Например, я знаю одну большую цыганскую семью, которая взяла в льготную ипотеку семь или восемь квартир в период, когда еще не было ограничений по количеству оформленных «в одни руки» объектов».»
В июне я увидел объявление: однушка за 5,4 млн рублей, ипотека уже выплачена половину срока. Через пять лет её продали за 9,7 млн рублей. Цена почти удвоилась, а оставшиеся после закрытия первой ипотеки средства стали первым взносом на новую двухкомнатную квартиру.
Ситуация не редкость: люди берут ипотеку на небольшую квартиру, живут в ней несколько лет, а потом продают, часто без снижения цены. На вторичном рынке в районах с развитой инфраструктурой спрос остаётся высоким даже если объект обременён кредитом.
«Покупатели часто отслеживают конкретный квартал. Если появляется лот, им всё равно, в ипотеке он или нет – они заплатят рыночную цену», – отмечает риелтор Татьяна Мамонтова.
Но почему покупатели идут на такой риск? Эксперты объясняют, что ипотека – это не «чёрный пункт», а лишь один из условий сделки. Важно, насколько объект вписан в желаемый район, насколько близки школы, магазины, транспорт. Если локация «золотая», покупатель готов платить, даже если ему придётся взять собственный кредит.
С новостройками ситуация меняется. Здесь появляется множество предложений, в том числе прямые продажи от застройщика. Риелтор сравнивает два варианта: «чистый» лот за 10 млн рублей и аналогичную квартиру в том же доме, уже купленную в ипотеку и сейчас перепродаваемую. Перепродаваемый объект уже имеет историю, нюансы оформления и, как правило, требует цены ниже, чтобы конкурировать с новыми, более «чистыми» вариантами.
Итог прост: вторичный рынок в зрелых районах остаётся привлекательным, даже если жильё обременено ипотекой. Для продавцов – реальная возможность получить максимум, используя рост цен и оставшийся after‑mortgage капитал для следующей сделки. Для покупателей – шанс войти в желаемый район без ожидания новостройки, лишь при условии готовности оформить собственный кредит.
Если вы планируете продать квартиру, учтите, что рыночная стоимость и локация зачастую важнее чистоты сделки. А если ищете жильё, готовьтесь сравнивать цены не только новых квартир, но и тех, уже прошедших через ипотеку – иногда они оказываются выгоднее.
Если в объявлении написано «ипотека», не спешите рассчитывать на скидку. По мнению риелтора Леонида Львовича, снижение цены происходит только тогда, когда объект действительно «больной» – просрочка платежей, давление банка ускорить продажу или сложные условия погашения кредита. В остальных случаях квартира продаётся по рыночной стоимости.
«Дисконт – это инструмент, а не правило», – заявляет специалист. Он приводит типичный пример: продавец, которому банк требует быстрой реализации заложенного жилья, готов уступить до 10 % от цены, чтобы закрыть сделку в срок. За такой «боль» покупатель получает реальную выгоду.
Для новостроек ситуация похожа, но скидка обычно ограничивается десятью процентами. Если же речь идёт о квартире в востребованном районе без обременений, цены держатся в пределах рыночного коридора, иногда даже у последнего покупателя в списке.
Таня Мамонтова, продававшая квартиру в новом доме, столкнулась именно с этим: её жильё находилось в «чистом» состоянии, и потенциальные покупатели были готовы платить полную цену. «Я могла бы получить даже выше рыночной, но район был мне нужен», – вспоминает она.
Сценарий, когда ипотечную квартиру продают по полной цене, встречается часто. Заёмщик, имея небольшую оставшуюся сумму долга, досрочно погашает кредит из собственных средств, банк снимает обременение и квартира становится обычным объектом для свободной продажи. Процесс выглядит так:
- Заёмщик получает от банка разрешение на продажу.
- Находится покупатель.
- Банк открывает аккредитив, куда покупатель переводит деньги.
Эта схема удобна тем, кто хочет быстро избавиться от недвижимости, но не готов жертвовать прибылью. В итоге, скидка в 10 % – максимум, а только при наличии реальных проблем.
Вывод прост: ипотека сама по себе не гарантирует скидку. Чтобы получить выгоду, ищите «больные» квартиры – с просрочками, требовательными банками или запутанными условиями. В остальных случаях готовьтесь платить рыночную цену.
Продажа квартиры, закрытой ипотекой, выглядит сложнее, чем кажется. На практике деньги из аккредитива сразу делятся: часть погашает оставшуюся часть кредита, остальное – продавцу, если у него есть задолженности. После этого банк снимает обременения, и право собственности переходит к новому владельцу.
Процесс начинается с одобрения банка, где оформлена ипотека. Затем покупатель, продавец и банк подписывают кредитный договор и договор купли‑продажи с условием переуступки ипотеки. Банк закрывает залог продавца, а новый собственник сразу же берёт на себя выплату кредита.
«Чаще всего ипотечные квартиры берут покупатели с наличными. Сделка в этом случае лишь немногим сложнее обычной», – поясняет Татьяна Мамонтова.
Если же покупатель планирует взять на себя ипотеку, ставка может слегка уменьшиться, но разницы обычно не видно. «Банк заинтересован в стабильных платежах, а не в «проблемной» квартире», – добавляет эксперт.
Есть один важный нюанс: льготные программы (семейные, IT‑ипотеки) нельзя переуступать. При продаже такой квартиры льгота теряется, и новый покупатель получает обычный кредит.
Банк может отказать в сделке только в редких ситуациях, когда, например, у продавца нет достаточных средств для погашения части долга. В остальных случаях продажа разрешена в любой момент срока кредита.
По оценкам специалистов, типичный цикл продажи занимает от двух до четырёх месяцев: одобрение банка занимает до десяти рабочих дней, а после погашения кредита Росреестр снимает обременение за три дня.
Вывод прост: если планируете перепродать ипотечную квартиру, заранее обсудите детали с банком, подготовьте необходимые документы и будьте готовы к двум‑четырём месяцам ожидания.
Продажа квартиры в ипотеке — не просто «нужен покупатель, нужен договор». Пока объект находится в залоге, продавец обязан платить ипотеку. Пример из практики: три года назад собственник продал квартиру через агентство, а покупатель оформил собственную ипотеку. В договоре была прописана совместная ответственность: продавец остаётся со‑заемщиком до тех пор, пока банк не снимет обременение.
Для продавцов главный риск — финансовый. Если сделка затягивается, платежи по ипотеке начинают копиться. Банки в таких случаях часто блокируют возможность продажи, а деньги уже ушли в просрочки. «Некоторые люди тянут с продажей до последнего, и в итоге банк просто запрещает сделку», — рассказывает риелтор Татьяна Мамонтова.
Покупатели сталкиваются с иной проблемой. Некоторые банки или продавцы требуют полного погашения кредита до передачи прав. По сути, покупатель копит деньги, получает лишь бумагу, а если сделка падает, начинается юридическая борьба. «Вы отдаёте деньги, а потом суды решают, как вернуть их», — замечает юрист Леонид Львович.
Бывает, что квартира юридически чиста — документы оформлены на владельца, но в ней продолжают жить бывшие жильцы. Новый собственник вынужден решать вопросы аренды или выселения, иногда без дополнительного юридического сопровождения.
Опытный продавец и покупатель согласились, что лучше всего вести такие сделки через банк, который предоставляет ячейку депонирования. Деньги «замораживаются», обе стороны получают гарантии, и процесс ускоряется.
Итого: если планируете продавать или покупать ипотечный объект, готовьтесь к дополнительным проверкам, держите запасные варианты финансирования и привлекайте юриста. Без этого можно заплатить двойную цену — и за квартиру, и за юридические разбирательства.
Скидка в 7 % от рыночной цены — мой последний опыт продажи ипотечной квартиры. Вызывает вопросы: как не потерять деньги и не дать покупателю уйти? Эксперты Татьяна Мамонтова и Леонид Львович дают простую карту действий.
Во‑первых, квартира должна выглядеть. Подчёркните плюсы: хороший план, свежий ремонт, удобная инфраструктура. Если есть место для небольшого снижения цены — используйте его, но держите уровень скидки в пределах рыночной нормы. Не забудьте, что в объявлении ипотечный статус можно опустить; обсуждайте его в личной беседе, выясняя, как покупатель собирается платить — ипотекой или наличными.
Во‑вторых, банк не любит сюрпризов. До начала переговоров соберите все документы, согласуйте схему расчётов и погашения кредита. Как рассказывает Львович, большинство сбоев происходит из‑за того, что банк не уведомлен. Ожидание одобрения может затянуться на месяц, а покупатель в этот момент уже ищет более быстрые варианты.
Третье правило — синхронность расчётов. Самый безопасный сценарий: деньги переводятся в момент подписания договора купли‑продажи или сразу после регистрации права. Таким образом, риск того, что покупатель уйдёт после получения одобрения, минимален.
Если есть возможность закрыть ипотеку собственными средствами, делайте это. Квартира без обременения продаётся быстрее, а покупатель видит чистый объект без «скрытых» обязательств.
Наконец, закон ограничивает цену. Продавать жильё дешевле остатка долга банку нельзя — банк в любом случае получит свою часть. Поэтому расчёт цены должен учитывать эту «подушку».
Итог: подготовьте презентацию, урегулируйте отношения с банком, синхронизируйте расчёты и, если можете, избавьтесь от ипотеки. Так продажа проходит без потерь и без «просроченных» сделок.
Продажа ипотечных квартир — спасательный бросок, а не способ заработать. Заказчики часто оказываются в ноль, а иногда и в долговой яме.
Согласно наблюдениям риелторов, покупатели почти ничего не платят продавцу, если остаток по кредиту превышает рыночную стоимость. Владельцы делают такой ход, чтобы не тянуть своё жильё в длительные долги. В результате после сделки многие «выходят в ноль», и, казалось бы, проблема решена.
Но в реальности обязательства могут остаться. Часть людей брали потребительский кредит на первый взнос или заимствовали деньги для ежемесячных ипотечных платежей. После продажи квартиры такие долги остаются, и их приходится гасить самостоятельно, отмечает отраслевой спикер.
Двойной рост продаж ипотечных квартир в этом году не указывает на массовый отказ россиян от кредитного жилья. «На реальном рынке это выглядит как обычная динамика, а не как массовая история», — говорит аналитик Леонид Львович. Другой эксперт, Константин Барсуков, основатель агентства «Релайт‑Недвижимость», добавляет: «1,3 млрд рублей – цифра, которую трудно сравнивать с общим объёмом ипотеки». По данным Центробанка, в 2025 году россияне оформили 970 тыс. ипотечных кредитов на сумму 4,4 трлн рублей.
Практический пример: в прошлом году один из наших коллег продал студию, снизив цену на 100 тыс. рублей ниже рыночной. Операцию быстро закрыли, а полученные средства пошли на первый взнос по новой квартире и небольшие улучшения. Главный совет – лучше довериться агенту, а не «дёргать» процесс в одиночку.
Будет ли рост продаж сохраняться? По мнению риелторов, всё зависит от экономических условий и ключевой ставки. Сейчас ипотечные ставки колеблются в районе 18‑19 % годовых, что делает ипотеку недоступной для большинства. Кроме того, растут цены на товары и услуги, снижается реальный доход, увеличивается налоговая нагрузка и расходов на детей. Эти факторы заставляют семьи искать пути выхода, часто продавая или сдавая в банк залоговую недвижимость.
Татьяна Мамонтова, руководитель отдела аналитики, подытоживает: «Тенденция продавать ипотечное жилье сохраняется и, вероятно, усилится в текущем году». Если ставки не упадут радикально, а инфляция продолжит поджимать бюджеты, рынок будет полон владельцев, готовых расстаиваться со своей квартирой, даже если они лишь «выходят в ноль».
