26 торговых центров «Место встречи» теперь могут купить частные инвесторы. Девелопер ADG Group поместил их в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, которым управляет Parus Asset Management.
Объекты суммируются в 373 000 м² и оценены в около 50 млрд рублей. Об этом подтвердили управляющий партнёр Григорий Печерский и основатель Денис Степанов, а также консультанты, участвовавшие в сделке.
По словам партнёра NF Group Станислава Бибика и старшего директора Commonwealth Partnership Антона Калистра́това, это будет крупнейший в истории ритейловый ЗПИФ по стоимости активов. Ранее рекорд держал фонд «Современные фонды недвижимости» (бывший «Сбер фонды недвижимости»), который в 2025 году купил бизнес‑центр «Белая площадь» (110 800 м²) за 46,5 млрд руб.
Не только цифры поражают: количество помещений в фонде – один из самых крупных показателей в Москве, отмечает глава отдела инвестиций CORE.
Для частных инвесторов это шанс стать совладельцем реального объёма торговой недвижимости, а для рынка – новый масштаб коллективных вложений в ритейл.
Два года назад инвестгруппа «Кама Капитал» выкупила у «Ашана» портфель Ceetrus, состоящий в основном из прикассовых зон в гипермаркетах сети. Большинство объектов находится в областных городах, а не в столице.
Сейчас вторая часть этого бизнеса готовится к выходу на биржу: паи нового закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) скоро начнут торговаться на Московской бирже. По словам представителя управляющей компании «Место встречи», ADG Group не собирается полностью уходить из проектов – она продолжит операционное сопровождение всех торговых центров, а владельцы получат часть фонда, хотя доля пока не раскрыта.
Включение районных торговых центров в ЗПИФ открывает «Кама Капиталу» доступ к средствам частных инвесторов, которые планируют направить на новые инициативы. Руководитель группы уточнил, что компания будет постепенно трансформироваться в инвестиционный холдинг, а не оставаться лишь владельцем недвижимости.
Интересный исторический факт: в 2014‑м году связанная с ADG Group фирма «ЭдисонЭнерго» купила у мэрии Москвы 39 кинотеатров за 9,6 млрд руб. Среди них – «Прага» (Нижняя Масловка), «Будапешт» (Алтуфьево), «Киргизия» (Новогиреево), «Эльбрус» (Кавказский булевард) и другие. Часть площадей уже перепродана, в том числе «Варшава» рядом со ст. м. «Войковская» теперь принадлежит компании «Нова Бахча», связанной с Илюшей Юсуповым, бизнесменом, близким к ГК «Киевская площадь».
Таким образом, «Кама Капитал» использует уже существующий активный портфель, чтобы привлечь биржевых инвесторов, а ADG Group готовится к роли более широкой инвестиционной платформы.
В Москве мэрия выкупила семь объектов, среди которых «Ашхабад» на ул. Чертановской, «Комсомолец» на Дмитровском шоссе и «Восход» на ул. Михайлова. Несколько кинотеатров остаются у ADG Group и находятся в стадии реконструкции. Сам бренд «Эдисонэнерго» сейчас принадлежит фирме «Место встречи», где 49 % акций удерживает гендиректор Первого канала Константин Эрнст, а остальные – Григорий Печерский и адвокат Александр Тобак.
Консультант оценил торговые центры «Место встречи» в 134 000 рублей за квадратный метр. По его словам, это ниже затрат на новое строительство в столице. Если бы ADG Group продавала объекты по отдельности, потенциальный доход мог бы превысить текущую оценку.
Эксперт Бибик возразил: рыночная стоимость определяется арендным потоком, а не себестоимостью. Степанов поддержал его точку зрения, отметив, что объекты начали строиться в совсем иной ценовой среде. По их мнению, портфель «Место встречи» стоит около 50 млрд рублей – рыночная оценка.
Бибик также назвал сеть «Место встречи» уникальной: она распределена по районам, имеет стабильный набор арендаторов – от ритейлеров и фуд‑холлов до фитнес‑клубов и государственных служб (МФЦ, проект «Московское долголетие»). Степанов добавил, что такие небольшие объекты с «трофейным» расположением внутри спальных районов больше не появятся на рынке.
Итог: несмотря на разногласия в методах оценки, эксперты сходятся, что портфель «Место встречи» – редкий и стабильный актив, способный генерировать значительный арендный доход.
Эксперты считают, что на рынке коллективных инвестиций в недвижимость (ЗПИФ) сейчас происходит настоящий бум. По их словам, почти половина новых объектов — 40 % — построена менее трёх лет назад, значит, в них ещё есть «запас роста».
Степанов отмечает, что трафик этих комплексов уже сейчас прибавляет около 25 % ежегодно, а оборот за прошлый год вырос на 34 %. Если к этому добавить снижение ключевой ставки, доходность, по прогнозу, продолжит рост.
По данным Parus Asset Management, к 2025 году объём всех ЗПИФов достиг 893 млрд руб. За год это +55 %. Разбивка выглядит так: склады — 348,5 млрд, жилые площадки — 134,8 млрд, офисы — 96,9 млрд и торговые центры — 67,6 млрд.
Для собственников такой инструмент — способ привлекать капитал, не теряя оперативного контроля. Как подчёркивает Бибик, теперь за управлением активом отвечает профессиональная команда, а фонды не платят налог на прибыль, что даёт пайщикам налоговые льготы.
Итог простой: при росте спроса на новые объекты и благоприятных финансовых условиях коллективные инвестиции в недвижимость становятся всё более привлекательными как для инвесторов, так и для владельцев.
