Учредитель инвестиционной платформы «Лендли» Александр Волгин дал рекомендации по формированию инвестиционного портфеля в 2025 году с помощью недвижимости.
Современные финансовые инструменты отличаются друг от друга уровнем доходности, порогом входа, а также требованиями к подготовке и навыкам инвестора.
Например, для банковских депозитов не нужно никаких специальных знаний, поэтому это самый простой и доступный инструмент инвестирования.
К средней группе по сложности и, как следствие, популярности можно отнести акции, облигации, покупку наличной валюты и инвестиции в недвижимость.
Значительно более сложными и менее распространенными инструментами являются криптовалюты, венчурные инвестиции и прямые инвестиции в действующие бизнесы.
Любую инвестиционную стратегию нужно выстраивать индивидуально, а вклады, акции и облигации подбирать, ориентируясь на их параметры и текущую рыночную ситуацию.
И, конечно, главное оружие инвестора — диверсификация. По возможности средства нужно рассредоточить и использовать разные инструменты.
Порог входа и размер стартовой инвестиции также зависят от выбранного продукта. Одно из важных преимуществ банковского депозита заключается в том, что на старте вложения могут быть минимальными.
Инвестировать можно начинать с ₽50–100 тыс., а потом регулярно направлять в инвестиционный портфель часть заработка. Так сформируется новая финансовая привычка, которая впоследствии поможет освоить более сложные финансовые инструменты.
В России средняя доходность жилой недвижимости — около 5 % годовых, коммерческой — от 8 % до 12 %. Это только арендные платежи, без учёта роста стоимости самого здания. По‑сравнению, банковские вклады сейчас дают 21‑22 % годовых.
Для большинства людей такой доход выглядит скромным, а порог входа в собственность может достигать десятков миллионов рублей. Поэтому на рынке стали популярны коллективные инструменты: ПИФы, закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) и крауд‑платформы. Они позволяют вложить в недвижимость от нескольких тысяч рублей, получая при этом право на часть арендных доходов.
Главный аргумент в пользу недвижимости — её «тихая гавань». Объект остаётся в собственности инвестора, его нельзя просто снять со счёта, как деньги со вклада. Это делает жильё и офисы привлекательными для тех, кто хочет «перекрыть» рисковые вложения.
Но стоит помнить, что сейчас рынок жилой недвижимости вряд ли даст заметный рост капитала. За последние годы цены почти застопорились, а инфляция продолжает съедать реальную доходность.
Итог: коллективные фонды позволяют вложиться в недвижимость с небольшим чек‑ином, но прибыль будет ограничена арендой. Если вам важна безопасность и стабильный денежный поток — варианты стоит рассмотреть; если же нужен рост капитала, стоит искать альтернативные активы.
Квартиры в лучшем случае не дорожают, а при некоторых условиях могут и дешеветь, особенно в эконом‑сегменте. Это понятный способ пассивного дохода, не требующий дополнительных знаний и навыков, со средней доходностью около 5% годовых.
— покупка для последующей перепродажи после ремонта. Этот способ можно рассматривать и как пассивный доход (но тогда инвестору нужно найти подрядчика, который возьмёт на себя организацию ремонтных работ и контроль их исполнения), и как активный бизнес.
Рентабельность флиппинг‑проектов может превышать 30% годовых, но, как правило, эту прибыль инвестор делит с управляющим проектом.
Кроме того, сейчас это далеко не самый активный рынок. Он развивается преимущественно в сегментах бизнес и премиум, где стоимость объектов, например в Москве, начинается от ₽50 млн. Такие квартиры покупают не в ипотеку, и на них по‑прежнему есть покупатель.
С жильём эконом‑класса эта стратегия пока не работает из‑за значительного сокращения доступных ипотечных программ. Чем выше уровень ключевой ставки и чем менее доступна ипотека, тем сильнее снижается доходность, которую могут дать объекты эконом‑класса, и тем меньше они растут в цене.
Вместе с тем за счёт снижения объёмов нового строительства сейчас в этом сегменте формируется дефицит. Он станет заметным через два‑три года, и тогда ситуация на рынке жилой недвижимости может существенно измениться.
Недоступная ипотека ведёт к увеличению спроса на съёмное жильё и росту стоимости долгосрочной аренды. Это заметный процесс, но он носит стихийный характер.
Особенно сильный всплеск мы наблюдали осенью 2024 года, когда в некоторых локациях арендные ставки вырастали вдвое. Сейчас рынок скорректировался, и рост стоимости съемного жилья как минимум прекратился.
Расположение объекта не имеет существенного влияния на доходность: квартира в центре сдается дороже, но она и стоит больше. Гораздо важнее наличие перспектив у конкретной локации, например, предстоящее открытие новой станции метро или появление других мощных точек притяжения — это, без сомнения, позитивный фактор, который работает вне зависимости от конкретного района.
Сейчас прибыльность загородных проектов сравнима с доходностью инвестиций в городскую жилую недвижимость.
В 2024 году на этом рынке произошло стрессовое событие — с 1 июля изменились правила льготных ипотечных программ. Количество покупок заметно снизилось, особенно в сегменте «эконом». Элитная недвижимость и дома бизнес‑класса, как и в случае с квартирами, продолжают жить по своим правилам.
В Москве и Санкт-Петербурге дома стоимостью от ₽35 млн продаются без ипотеки, для домов стоимостью до ₽15 млн ещё есть действующие льготные программы. Соответственно, самый сложный сегмент — дома по цене от ₽17 млн до ₽30 млн. Сейчас это практически мертвая зона, если вы покупаете объект для последующей перепродажи.
Доходность можно повысить, покупая дома на стадии строительства и формирования коттеджного поселка. Сейчас популярны проекты, которые изначально создаются для последующей сдачи в аренду. Это может быть выгодно, потому что есть шанс купить объект практически по себестоимости и выйти на доходность в 8–10 % годовых.
Но в загородных проектах очень многое зависит от локации и профессионализма управляющей компании, поэтому на эти моменты нужно обращать самое пристальное внимание и с осторожностью относиться к обещаниям.
Зачастую будущим инвесторам обещают высокий арендный поток, объясняя тем самым завышенные цены на объект. Потом выясняется, что доход от аренды не такой уж и большой, а деньги уже вложены.
Если же говорить о глобальных тенденциях рынка загородной недвижимости, то сейчас спрос смещается в сторону готового жилья — люди в большинстве своем не хотят заниматься стройкой и стремятся включить стоимость ремонта в сумму ипотечного кредита.
На этот тренд уже отреагировали девелоперы, которые запускают проекты коттеджных поселков в едином архитектурном стиле. Соответственно, и инвестиции в такие проекты дают инвестору большую прибыль.
Говоря о жилой недвижимости, нельзя обойти вниманием и особые сегменты этого рынка — объекты в других регионах России и за рубежом. Могут ли они быть привлекательны для инвестора?
Недвижимость в курортных и туристических регионах — это, без сомнения, очень привлекательный актив. Но наибольшую доходность он дает при краткосрочной аренде, и этот факт превращает пассивный доход в бизнес, для управления которым нужно находиться на месте.
Сдавая жилье посуточно, можно выйти на доходность, вдвое превышающую прибыль от долгосрочной аренды. Но контролировать этот процесс удаленно сложно за счет затрат на управление объектом, и в итоге доходность проекта может вернуться к тем же самым 5 %, характерным для долгосрочной аренды в любом регионе страны.
Для российского инвестора любое вложение в зарубежную недвижимость — почти неизведанная территория, где доходность решает целый набор локальных факторов. В 2022‑2023 годах русские массово бросались в Дубай, на Бали, Таиланд и Грузию. Большинство сделок было оформлено эмоционально: квартиры покупали в рассрочку ещё на этапе строительства.
Но цифры говорят иначе. По нашим наблюдениям многие покупатели либо вышли в ноль, либо вынуждены были продать объект ниже цены покупки. Это не «плохой рынок», а результат неверного выбора места и модели сделки.
Самый надёжный способ снизить риск — искать локации, где рост нового строительства ограничен. Перегретые зоны, где каждая квартира уже нарасхват, слишком быстро теряют спрос, когда появятся новые проекты.
Застройщик и юридическая среда важнее, чем кажется. В Дубае, например, каждый переход права собственности облагается налогом в 4 %. На Бали иностранцы не могут стать собственниками земли, им доступно лишь право долгосрочной аренды — формат, к которому российскому покупателю не готов.
В некоторых странах закон даже может встать на сторону самовольно заселившихся жильцов, оставив владельца без реального контроля над объектом.
И всё же, даже если всё отлично: юридически чисто, в правильном районе, с проверенным застройщиком — доходность зарубежной недвижимости остаётся скромной. Инвестировать в валютные активы, облигации или фонды зачастую приносит тот же процент, но без проблем с визой, налогами и юридическими нюансами.
Вывод прост: зарубежная недвижимость может стать частью портфеля, но подходить к ней стоит как к любой другой покупке — с расчётом, проверкой и без романтичных ожиданий сверхприбыли.
Вчера в финансовых новостях напомнили о проверенной стратегии: покупка разных активов вместо одной монополии. Диверсификация позволяет снизить шансы, что один провал порвет весь портфель, а в случае удачной сделки добавить к доходу ещё несколько процентов.
Облигация – типичная «займовая» бумага. Её владелец получает по окончании срока номинал и фиксированный процент. Выдавать облигации могут государства и корпорации, так что инвесторы могут выбрать «гос‑долг» или «корпоративный кредит» в зависимости от уровня риска.
Инвестиции делятся на два широких направления. Финансовые – покупка ценных бумаг, включая акции, облигации, фонды. Реальные – вложения в производство, инфраструктуру, недвижимость. В рамках каждой категории можно собрать набор инструментов, которые вместе работают на одну цель: рост капитала, защита от инфляции или регулярный доход.
Эффективный портфель формирует человек, а не алгоритм. Нужно чётко определить горизонт инвестиций, желаемый уровень риска и подобрать инструменты, которые дополняют друг друга. Когда акции покрывают рост, а облигации берут на себя часть волатильности, суммарный риск действительно падает.
Если вы только начинаете, попробуйте простую схему: 60 % в крупные индексы, 30 % в надёжные облигации, 10 % в нишевые проекты. Пересматривайте пропорции раз в полгода, реагируя на изменения рынка.
Итог ясен: разбросать средства по разным классам активов – самая надёжная защита от неожиданного падения. На практике это значит открыть брокерский счёт, купить несколько ETF и пару облигаций, а потом ждать, когда портфель начнёт расти более стабильно.
