Объём инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость в России упал на 30 % в первом квартале 2026 г., сравнивая с тем же периодом прошлого года, сообщает IBC Real Estate. Аналогичные цифры привёл Nikoliers. По‑прежнему нельзя говорить о росте – рынок пока держится на ровном месте.
Эксперты отмечают, что частные инвесторы возвращаются, но ведут себя иначе. Портфель стали диверсифицировать, ищут «неклассные» инструменты и новые ниши. В центре внимания – объекты, которые отличаются уникальностью: особая локация, формат или редкая концепция. По мнению аналитиков, такие проекты способны обеспечить стабильный рост цены.
Спрос сместился от Москвы к регионам. Петербургская агломерация уже считается одним из лидеров: здесь предлагаются более лояльные условия, чем в столице. Инвесторы ищут не только выгодные цены, но и удобные условия эксплуатации.
Сам инвестор стал осторожнее и прагматичнее. Он не хочет погружаться в ежедневное управление объектом. Вместо этого требует чёткой, понятной модели вложений и готов делегировать операционные задачи специалистам. По данным «Финам Брокер», такая практика характерна для тех, у кого капитал от 5 до 15 млн рублей.
Кроме того, меняется демография инвесторов: в рынок постепенно приходят более молодые игроки. Всё это формирует новый профиль частного инвестора, который ориентирован на минимизацию рисков и поиск нестандартных возможностей.
Итог прост: инвесторы возвращаются, но делают это с новыми правилами игры – ищут уникальные проекты, предпочитают региональные рынки и доверяют управление профессионалам.
Новые исследования рынка недвижимости делят инвесторов на три характерных «типа».
Первый — эмо‑инвестор. Для него объект — не просто актив, а часть образа жизни. Он покупает квартиру, чтобы отдыхать, менять обстановку, иногда даже проживать там. Поэтому важны дизайн, соседство, планировка — «как живётся» выигрывает над «как вы‑заработает».
Второй тип – уставший арендодатель. Он уже прошёл всё: от проблемных арендаторов до налоговых нюансов. Его цель – минимизировать участие. Главное в этом случае – «под ключ»‑модель управления, где оператор берёт на себя всё, от поиска арендаторов до обслуживания.
Третий — рациональный инвестор. Он сравнивает варианты, считает доходность, сроки окупаемости, риски. Если цифры сходятся, он готов пробовать новые форматы, пока логика дохода остаётся прозрачной.
Тот же принцип применим к объектам. Самый популярный – жилая недвижимость, но только с уникальной концепцией: коворкинги в доме, «умные» квартиры, экодома.
Второй вариант – сервисная недвижимость, управляемая профи‑операторами: от отелей до коворкингов‑центров.
Третий – курортные свойства, где доход формируется сезонным наплывом гостей.
Раньше выбор ограничивался «дом‑или‑офис». Сейчас рынок предлагает альтернативы, а инвесторы могут подобрать комбинацию, которая отвечает и эмоциональным, и финансовым требованиям.
Итог: в 2024‑м году успешный инвестор – тот, кто чётко понимает, к какой группе он относится, и выбирает объект, отвечающий именно этим приоритетам.
«Мы перестали смотреть на отдельную квартиру, а уже анализируем целый рынок», — так Илья Ященков, глава проекта «Место Смолячково», объяснил смену подхода в своей компании. Раньше их стратегия была сугубо тактической: искать и сдавать конкретные объекты. Сейчас команда работает над тем, какие сегменты туризма будут расти и почему.
На фоне этой переориентации растёт интерес к загородной курортной недвижимости. По словам Ященкова, спрос подстёгивается тремя факторами: увеличение потоков туристов, популярность wellbeing‑форматов и отсутствие качественной инфраструктуры рядом с мегаполисами. Вместо того чтобы полагаться только на доход от аренды номера, новые проекты ставят на сервис: аква‑термальные комплексы, спа‑центры, рестораны, спорт‑площадки. Такое разнообразие позволяет поддерживать высокий уровень загрузки круглый год, потому что отдыхающие всё чаще рассматривают загородный переезд не как отпуск, а как способ быстро «перезагрузиться».
«Люди хотят за час‑полтора доехать до места, где можно полностью восстановить силы», — добавил Ященков. Именно эта «новая норма» меняет поведенческие паттерны: привычный отпуск сменяется короткими выездными поездками, которые легко вписываются в обычный график.
Эксперт прогнозирует, что капитализация курортных объектов в средней и долгосрочной перспективе превзойдёт показатели уже устоявшихся сегментов, таких как городские отели и апартаменты. По его словам, это объясняется двойным фактором — с одной стороны, дефицитом качественной инфраструктуры, с другой — ростом внутреннего туризма.
Если спрос продолжит расти, инвесторам будет разумно обратить внимание на проекты, где доход формируется не только от сдачи жилья, а и от комплексных сервисов, способных привлекать гостей в любой сезон.
