Что будет с льготной ипотекой и как это повлияет на рынок новостроек, оценили эксперты и участники рынка. ЦБ РФ уже анонсировал свои планы по регулированию рынка недвижимости на 2024 год. С 1 января первоначальный взнос вырастет до 30%, а в дальнейшем регулятор планирует ввести единый стандарт ипотечного кредитования. Эти меры, вслед за отменой траншевой ипотеки и завершением льготных программ, серьезно повлияют на первичный рынок жилья.
Девелоперы и эксперты рынка недвижимости поделились своими прогнозами и ожиданиями от 2024 года в рамках круглого стола РБК Петербург. Действия Центробанка стали ключевым новостным поводом для рынка жилой недвижимости в уходящем году.
Как отметила директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, неоднократное повышение ключевой ставки и увеличение в сентябре минимального размера первоначального взноса по льготной ипотеке с 15 до 20% стимулировали покупателей приобрести недвижимость до вступления в силу новых условий.
В результате по итогам года в Петербургской агломерации было реализовано 3,6 млн кв. м — на 29% больше, чем в прошлом году, и сопоставимо с показателями 2021 года.
«После пиковых августа‑сентября, когда уровень сделок приблизился к рекордным на первичном рынке — 10,8 и 11,2 тыс. соответственно, в октябре‑ноябре было реализовано около 9‑9,5 тыс. квартир», — добавила эксперт.
Год с точки зрения спроса и динамики цен оказался успешнее, чем первоначальные прогнозы, заметила руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская.
С августа спрос на жильё в России подскочил на 65 %, а цены начали расти почти по 1 % каждый месяц, сообщает Елена Петропавловская. По её оценкам, в 2023‑м году себестоимость строительства выросла на 12 %, впервые превзойдя темпы инфляции и роста цен.
«Ипотека остаётся главным драйвером рынка», — подчеркивает Станислав Александров, замгендиректор Bau City Development. Доля продаж, оплаченных ипотекой, колеблется между 81 % и 86 % в зависимости от месяца. По данным строительной компании «Л1», более 80 % всех сделок прошли через ипотеку, и 9 из 10 покупателей воспользовались льготными программами.
Центробанк пять раз повышал ключевую ставку, доведя её с 7,5 % до 16 % за год, но ипотечный спрос не ослабел. Оксана Пономаренко из «Л1» связывает это с госпрограммами поддержки. При этом структура льготного кредитования меняется: семейная ипотека теперь занимает более половины всех субсидированных займов, а IT‑ипотека выросла почти в пять раз. Обычная льготная ипотека теряет популярность из‑за роста первоначального взноса и процентной ставки, отмечает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
В Петербурге и Ленобласти покупатели стали переключаться на более дешёвые варианты, что тоже отражает общую динамику рынка.
Итог прост: даже при росте ставок ипотека остаётся основной движущей силой спроса. Инвесторам и застройщикам будет важно отслеживать изменения в льготных программах и готовиться к дальнейшему росту стоимости строительства.
Коммерческий директор группы «Аквилон» в Петербурге и Ленобласти Наталия Коротаевская выделила два главных тренда в жилом рынке.
Во‑первых, покупатели перестали довольствоваться просто четырьмя стенами. Сегодня в лайф‑стайл входит развитая инфраструктура: в шаговой доступности нужны магазин, кафе, пекарня, банк, аптека и пункт выдачи. По словам эксперта, такие «прокачанные» проекты становятся обязательным условием покупки.
Во‑вторых, растёт спрос на квартиры‑европланировки. Большая кухня‑гостиная служит общим пространством для семейных встреч, а отдельные зоны сохраняют личную приватность. Классические планы, в которых спальня отделена полностью, упали с 24 % до 19 % от общего объёма продаж.
Ни к чему «потихому», но уже сейчас ощущается давление со стороны ипотечного рынка. Ольга Трошёва сообщает, что около 40 % сделок в регионе заключаются при кредитах свыше 6 млн ₽, а средняя сумма занимает диапазон 8,5‑9 млн ₽. Если лимит льготных программ уменьшится до 6 млн ₽, покупателям придётся удвоить первый взнос, чтобы сохранить субсидию.
«Квартиры с двумя и более комнатами – это около 30 % спроса, и они окажутся в группе риска», – подчёркивает Трошёва.
Застройщики уже готовят ответ. По словам Елены Петропавловской, в первом квартале 2024 г. появятся программы рассрочки первого взноса и новые комбинированные ипотечные схемы, рассчитанные на поддержку покупателей.
Итог прост: рынок требует полного пакета – от инфраструктуры до гибких финансов. Застройщикам, которые быстро внедрят рассрочки и гибкие ипотечные условия, придётся смотреть в глаза растущему спросу, а тем, кто упустит момент, придётся искать новых путей удержания покупателей.
Высокие ипотечные ставки заставляют задуматься о реальной доступности новостроек. По расчётам аналитиков, даже с учётом текущих 16‑17% ставок покупка квартиры в первичном сегменте остаётся дешевле, чем на вторичном рынке. Поэтому часть спроса уже «перетекает» в новостройки.
Но надёжность такой стратегии подрывается неопределённостью льготных программ. «Будущее льготных программ мглисто», — заявляет Станислав Александров. Он указывает на ежедневные новости о «покупке» субсидий, которые делают любые прогнозы по их развитию почти бессмысленными.
Не все эксперты видят конец поддержки. По словам Наталии Коротаевской, последние изменения лишь сигнализируют о желании государства сократить субсидии, но «меры поддержки покупателей всё равно появятся». В планах — программы для молодёжи, молодых семей, IT‑ипотеки и прочие.
Элина Петропавловская более уверенно: «Льготные программы продлят, хотя условия меняются». Она выделяет адресные схемы — семейную ипотеку, IT‑ипотеку, арктическую ипотеку — как основу рынка. Сокращение размера первого взноса или кредитного лимита делает их менее привлекательными, но полная отмена, по её мнению, погубит строительный сектор.
Оксана Пономаренко напоминает, что новостройки — это не просто жильё, а драйвер экономики. Приостановка строительства ударит по ВВП, занятости и налоговым поступлениям.
Итого: пока процентные ставки держат планку в 16‑17%, покупатели новостроек выигрывают в цене, но без стабильных льготных схем рынок рискует застопориться. Близкие кварталы — ждать новых субсидий для молодёжи и семей, а строительные компании готовятся к возможному ужесточению условий.
— Поэтому даже если льготные программы в нынешнем виде завершат своё действие в июле 2024 года, то им, скорее всего, найдут альтернативу». Пока всё указывает на то, что реализуется сценарий постепенного сворачивания льготной ипотеки и перехода к адресным программам, прогнозирует Сергей Софронов.
«То есть перечень льготных заемщиков будет расширен разными категориями, прежде всего из бюджетной сферы. В таком случае это означает дополнительное регулирование рынка», — уточнил он.
Прогнозы как по спросу, так и по предложению на будущий год достаточно сдержанные. «Красочных перспектив для роста благосостояния покупателя на будущий год сегодня незаметно. Высокая общая инфляция ожидаема, она будет и на «стройке», с ней ожидаем и рост стоимости недвижимости, но он инфляцию не догонит, а в валюте этот рост продолжит своё падение», — отметил Станислав Александров.
По словам Ольги Трошевой, возможно значительное снижение объёма вывода новых проектов на рынок и сокращение предложения. С точки зрения спроса эксперт видит на рынке некоторый ресурс: «По нашим прогнозам, на фоне меняющихся условий по ипотеке можно ожидать некоторую активизацию инструментов рассрочки от застройщиков. Также Петербург привлекателен не только для петербуржцев, поддержат спрос и региональные покупатели, на которых приходится уже более 40 % сделок», — сказала она.
В первой половине 2024 года, пока будут действовать льготные ипотечные программы, даже на новых условиях, рынок первичной недвижимости будет всё равно расти, полагает Оксана Пономаренко. Вторичный рынок, по её словам, просядет, поскольку ставки по ипотеке без льгот могут вырасти до 17‑20 %. «Поэтому инвесторам стоит переключиться с продаж на сдачу в аренду: она будет востребована», — рекомендует эксперт.
Предпосылок для снижения цен на недвижимость эксперты не видят. «Во‑первых, себестоимость строительства растёт, а во‑вторых, качественные проекты всегда пользуются спросом», — подчеркнула Наталия Коротаевская.
Как заметил Сергей Софронов, сокращение спроса ввиду изменений по льготной ипотеке и приостановка роста предложения будут происходить параллельно, и это внушает определённый оптимизм. «Прежде всего, значение имеет баланс спроса и предложения. Пока ничего не указывает на то, что этот баланс будет нарушен», — заключил он.
